Blog
Wat speelde er?
Een verhuurder verhuurde al jarenlang een supermarktlocatie aan Ahold. Na het aflopen van de overeengekomen huurtermijn was een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. De huur bedroeg op dat moment ongeveer € 488.000 per jaar. Een derde partij bleek echter bereid om circa € 775.000 per jaar te betalen voor dezelfde locatie.
De verhuurder zag daarin aanleiding om de bestaande huurovereenkomst op te zeggen. Het doel was duidelijk: de ruimte opnieuw verhuren tegen een aanzienlijk hogere huurprijs.
De juridische vraag
Bij huur van 290-bedrijfsruimte kan een verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet zomaar beëindigen. Op grond van artikel 7:296 lid 3 BW moet een belangenafweging plaatsvinden. De vraag was daarom: is het belang van de verhuurder om een hogere huurprijs te realiseren voldoende om beëindiging van de huur te rechtvaardigen?
Volgens de verhuurder moest die vraag bevestigend worden beantwoord. Een andere partij wilde immers veel meer betalen voor hetzelfde pand.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad sluit aan bij het oordeel dat het enkele streven naar een hogere huurprijs onvoldoende is om een huurovereenkomst te beëindigen. Daarbij is van belang dat de wet al een afzonderlijke regeling kent voor het aanpassen van een niet-marktconforme huurprijs: de huurprijsherziening van artikel 7:303 BW. Met andere woorden; vindt een verhuurder de huur te laag en meent hij dat de markthuur inmiddels hoger ligt, dan moet hij gebruikmaken van de wettelijke huurprijsherzieningsregeling en niet proberen de huurder via opzegging te vervangen door een beter betalende huurder.
Waarom is dit arrest belangrijk?
Dit arrest bevestigt dat de huurbescherming van 290-bedrijfsruimte niet eenvoudig kan worden omzeild. Zou een verhuurder een huurder kunnen opzeggen zodra zich een gegadigde meldt die meer wil betalen, dan zou de bescherming van winkeliers, horecaondernemers en andere 290-huurders aanzienlijk worden uitgehold. De huurder zou voortdurend het risico lopen zijn locatie te verliezen zodra de markt aantrekt. Dat strookt niet met het beschermingsstelsel dat de wetgever voor ogen heeft gehad. Voor verhuurders bevat het arrest een duidelijke waarschuwing.
