Blog
In een recent arrest heeft het hof Amsterdam erop gewezen dat professionele vastgoedhandelaren ook een verantwoordelijkheid hebben jegens hun particuliere klanten. Zij dienen deze klanten te wijzen op mogelijke financiële consequenties en dienen voldoende bedenktijd te gunnen om advies in te winnen en te overleggen met de bank.
Wat was er in deze zaak aan de hand?
Verkopers, twee particulieren, wilden hun huis zo snel mogelijk verkopen om verdere dubbele lasten te voorkomen. In dat kader namen zij contact op met een vastgoedhandelaar. Deze vastgoedhandelaar deed de verkopers op vrijdag een aanbod, welk aanbod drie dagen (tot de maandag erop) geldig was. Het aanbod hield in dat de vastgoedhandelaar de woning zou overnemen voor een koopprijs van € 285.000, - (de vraagprijs was € 435.000, -) en 60% van de te realiseren winst bij doorverkoop.
De verkopers gingen (via een Whatsapp-bericht) akkoord met het aanbod, maar kort daarna bleek dat de bank (als hypotheekhouder) niet akkoord ging. De vastgoedhandelaar bood aan mee te denken over oplossingen teneinde te proberen de bank toch aan boord te krijgen.
De verkopers stelden zich vervolgens op het standpunt dat tussen partijen geen geldige koopovereenkomst tot stand was gekomen, omdat er geen schriftelijke overeenkomst was. Een akkoord via Whatsapp was niet geldig, zo meenden zij. Vervolgens hebben zij de woning aan een derde verkocht en overgedragen tegen een koopprijs van € 400.000, -.
De vastgoedhandelaar vorderde vervolgens een schadevergoeding van € 46.000, - wegens gederfde inkomsten.
Geen schriftelijkheidseis particuliere verkoper
Het hof heeft allereerst korte metten gemaakt met het verweer van de verkopers dat er geen geldige koopovereenkomst zou zijn, omdat niet is voldaan aan de schriftelijkheidseis. Wettelijk is (overeenkomstig artikel 7:2 BW) een schriftelijke koopovereenkomst vereist indien de koper een particulier is. Verkopers meenden dat in een geval waarin de verkoper een particulier is en de koper een professionele partij, deze eis ook zou moeten gelden. Het hof heeft erop gewezen dat in de wetsgeschiedenis er uitdrukkelijk voor is gekozen om alleen de particuliere koper op deze manier te beschermen.
Het hof concludeerde dan ook dat tussen partijen een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Bedenktijd in het kader van gevorderde schadevergoeding
Het hof heeft vervolgens geoordeeld dat de vastgoedhandelaar recht heeft op een schadevergoeding, maar heeft de gevorderde vergoeding van € 46.000, - sterk gematigd, namelijk tot € 12.000, -.
Het hof nam daarbij in aanmerking dat de vastgoedhandelaar een zeer ervaren en professionele partij is, terwijl verkopers particulieren zijn. De vastgoedhandelaar had beter navraag moeten doen naar de financiering van verkopers en hen moeten wijzen op de noodzaak van voldoende financiële dekking. Daarbij hoort een langere bedenktijd dan de verkopers nu werd gegund, daarbij in aanmerking genomen dat de termijn slechts drie dagen was en in het weekend afliep. Verkopers hadden dan ook feitelijk geen mogelijkheid tot overleg met hun bank of het inwinnen van financieel advies. Dit alles leidde ertoe dat de gevorderde schadevergoeding sterk werd gematigd.
Advies
Als u als professionele partij zaken doet met particulieren op het gebied van vastgoed, houd er dan rekening mee dat u uw klant voldoende gelegenheid biedt om financieel advies in te winnen en te overleggen met de bank. Een te korte bedenktijd kan resulteren in een schadepost.
Gerechtshof Amsterdam 20 oktober 2020 ECLI:NL:GHAMS:2020:2757