Nieuwsbrief voor overheden
De gemeente Heusden verhuurt een woonwagenstandplaats aan een particulier. Op zeker moment start de politie op grond van de Wet wapens munitie een onderzoek in de woonwagen, de bijgebouwen en op en rondom het gehuurde perceel. Huurder blijkt vuurwapens in zijn bezit te hebben en wordt veroordeeld. Naar aanleiding daarvan stelt de gemeente de huurder in de gelegenheid de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Daartoe gaat de huurder niet over.
De gemeente start een procedure tot primair ontbinding van de huurovereenkomst en subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst vanwege de aanwezigheid van vuurwapens in een bijgebouw. De huurder voert verweer en stelt daarbij dat hij niet van de aanwezigheid van de vuurwapens op de hoogte was.
De kantonrechter oordeelt dat de aanwezigheid van vuurwapens een tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, ook als de huurder van die aanwezigheid niet op de hoogte was. Huurder is immers aansprakelijk voor de gedragingen van personen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of die zich met zijn goedvinden daarop bevinden (artikel 7:219 BW). Verder oordeelt de kantonrechter dat vanwege de bijzondere medische omstandigheden aan de zijde van de huurder de ontbinding en de beëindiging van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.
De gemeente gaat in hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter en voert aan dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Evenals de kantonrechter concludeert het hof dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenis geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Het hof oordeelt dat van die uitzondering geen sprake is.
Bij de vraag of de ontbinding in dit concrete geval gerechtvaardigd is, moet het hof niet alleen de tekortkoming maar ook alle door partijen genoegzaam gemotiveerde omstandigheden van het geval betrekken, waaronder het woonbelang van huurder en eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. In casu zijn de omstandigheden onder meer dat huurder bijna 81 jaar oud is, tientallen jaren op het woonwagenkamp woont, ernstige gezondheidsproblemen heeft, weduwnaar is, bedlegerig en rolstoelafhankelijk is. Naar het oordeel van het hof leidt een ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de standplaats onder deze omstandigheden tot onaanvaardbare gevolgen. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat de tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ook overweegt het hof dat de rechter bij een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst analoog aan de beoordeling van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet beoordelen of de ernst van de tekortkoming, alle omstandigheden in aanmerking genomen, de ingrijpende sanctie van huurbeëindiging rechtvaardigt. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat die vraag ontkennend moet worden beantwoord.
Uit dit arrest kan worden geleerd dat niet iedere tekortkoming van de huurder de ontbinding en/of beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De tekortkoming kan immers op zichzelf genomen van zodanige bijzondere aard of geringe betekenis zijn, dat zij de ontbinding en/of beëindiging van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Verder moet bij de beoordeling of de ontbinding en/of beëindiging in het concrete geval gerechtvaardigd is niet alleen de tekortkoming op zichzelf genomen, maar ook alle omstandigheden van het geval worden betrokken.
Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2016, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2016:1439
"