Nieuwsbrief voor overheden
De gemeente Alkmaar heeft een stuk grond aan de stichting Wijkboerderij d’Oosterhout verhuurd. Op het verhuurde staan opstallen (waaronder een informatiecentrum, een stal en dierenverblijven), die eigendom zijn van de stichting.
Op een zeker moment rijzen er geschillen binnen het bestuur van de stichting. Op basis van de bestuurlijke perikelen binnen de stichting (ernstige disputen en bedreigingen) en de onrust die dit met zich meebrengt voor de bezoekers van de wijkboerderij en de uitstraling voor de omgeving zegt de gemeente schriftelijk de huur met hieraan verbonden het opstalrecht met de stichting tegen 1 oktober 2014 op.
De stichting start zonder succes een procedure tegen de gemeente. Dit leidt ertoe dat zij wordt veroordeeld het verhuurde te ontruimen en de opstallen aan de gemeente te laten. De stichting gaat daarvan in hoger beroep en vordert dat de gemeente wordt veroordeeld om te gehengen en gedogen dat de stichting gebruikmaakt van het verhuurde en het opstalrecht na 1 oktober 2014. Daaraan legt zij onder meer ten grondslag dat de huuropzegging een voldoende zwaarwegende grond ontbeert. Het hof wijst de vorderingen van de stichting af en bekrachtigt het vonnis.
Het hof oordeelt dat sprake is van een huurovereenkomst die betrekking heeft op onbebouwde grond, zodat door opzegging daaraan een einde komt, indien is opgezegd tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Verder oordeelt het hof dat in een dergelijk geval de door de Hoge Raad in een serie arresten uitgezette lijn geldt. Die houdt in dat de opzeggingsbevoegdheid niet alleen wordt begrensd door het verbod op misbruik van recht, maar ook door de eisen van redelijkheid en billijkheid die in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat.
Het hof oordeelt dat de stichting niet heeft uitgelegd waarom volgens haar de gemeente voor een opzegging een voldoende zwaarwegende grond behoeft. De vraag dringt zich op of dat feit alleen al niet meebrengt dat het beroep van de stichting op het ontbreken van een voldoende zwaarwegende grond ter zijde moet worden gesteld. Omdat het hof tot de conclusie komt dat een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestond, behoeft die vraag echter geen beantwoording.
In dit arrest wordt nog eens helder uiteengezet dat de opzeggingsbevoegdheid wordt begrensd door het verbod op misbruik van recht en de eisen van redelijkheid en billijkheid, welke laatste kunnen meebrengen dat een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging moet bestaan.
Hof Amsterdam 7 juli 2015, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHAMS:2015:2856
"