Nieuwsbrief voor overheden
De exploitatie van een café-restaurant in Noordpolderzijl wordt na het overlijden van de uitbaatster voortgezet door de erfgenamen. De verhuurder (een stichting) heeft de huur opgezegd. De erfgenamen stemmen niet in met de huuropzegging. De verhuurder start met succes een huurbeëindigingsprocedure. De erfgenamen gaan hiertegen in hoger beroep.
Hangende het hoger beroep heeft de stichting het café-restaurant verkocht aan de gemeente Eemsmond. De gemeente heeft plannen met Noordpolderzijl en daarom wil ook zij dat de huur met de erfgenamen eindigt. De hoger beroepsprocedure is dan ook voortgezet door de gemeente.
De vorderingen tot beëindiging van de huur en ontruiming worden afgewezen om de volgende redenen:
- De gemeente kan zich niet beroepen op toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die de erfgenamen zouden hebben begaan jegens de stichting;
- De gemeente kan zich niet beroepen op de opzegging van de huurovereenkomst door de stichting. Bij de overdracht van het gehuurde gaan enkel de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst over. Deze dienen onmiddellijk verband te houden met het gebruik van het gehuurde. De opzegging is niet te beschouwen als een beding dat onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het gehuurde. Dat de gemeente feitelijk het bestuur van de stichting vormde en stelde daardoor met de stichting vereenzelvigd te kunnen worden, maakt dit niet anders, omdat de verkoop van het café-restaurant aan de gemeente een relevante wijziging in de verhouding tussen huurder en verhuurder kan betekenen;
- De omstandigheid dat de gemeente niet zelf de tussen haar en de erfgenamen bestaande huurovereenkomst heeft opgezegd.
Dit arrest leert dat bij een overdracht van het verhuurde de opvolgend verhuurder
zich niet kan beroepen op de huuropzegging van de vorige verhuurder.
Hof Arnhem-Leeuwarden 25 februari 2014, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHARL:2014:1378
Hof Arnhem-Leeuwarden 25 februari 2014, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHARL:2014:1379
Door mr. L.A. Broekhuysen
"