Nieuwsbrief voor overheden
Projectontwikkeling. Tekortschieten gemeente door niet verkrijgen beloofde grondpositie. Te vergoeden kosten.
De gemeente Neder-Betuwe wil haar oude gemeentehuis, enkele panden en een zalencomplex herontwikkelen tot een supermarkt, winkels en woningen. De gemeente schrijft een prijsvraag uit. In de stukken staat dat uitgangspunt voor het project is dat een stichting die een dorpshuis exploiteert, haar activiteiten zal gaan verplaatsen naar het voormalige gemeentethuis. De stichting was eigenares van de bestaande locatie die ten behoeve van het project door de gemeente moest worden aangekocht.
De prijsvraag wordt gewonnen door een ontwikkelaar. Het lukt de gemeente echter niet om het stichtingsbestuur ertoe te bewegen om de dorpshuisactiviteiten te verplaatsen naar het oude gemeentehuis en de bestaande locatie te verkopen. Het plan gaat daarom niet door.
Daarop stelt de ontwikkelaar de gemeente aansprakelijk. De rechtbank wijst de vordering toe. De gemeente gaat in hoger beroep.
Het hof stelt vast dat de gemeente heeft meegedeeld dat de ontwikkelaar de prijsvraag had gewonnen. Daarmee is het project gegund op de in de stukken beschreven voorwaarden, aldus het hof. Het is dus niet juist dat, zoals de gemeente had beweerd, partijen zich nog steeds in een precontractuele fase bevonden.
De gemeente had ervoor in te staan dat zij de bewuste locatie kon verwerven. In de stukken staat dat de locatie eigendom is van de stichting en vervolgens “de gemeente treedt in dit geval echter op als vertegenwoordiger van het bestuur. U dient er voor deze selectie van uit te gaan dat de gemeente eigenaar is”. Aangezien de verwerving van de locatie onmogelijk bleek, was de gemeente in verzuim. Zij is tekortgeschoten. Daarom is de gemeente aansprakelijk.
De gemeente had aangevoerd dat de ontwikkelaar vanaf het begin op de hoogte was van de moeizame verwerving van de locatie, maar dat zij er zelf voor gekozen had om het project voort te zetten en kosten te blijven maken. Het hof overweegt dat de gemeente in gesprek is gegaan met het stichtingsbestuur en steeds goede hoop heeft gehad en gehouden om de verwerving rond te kunnen maken. Bij die stand van zaken was er geen aanleiding voor het verwijt dat de ontwikkelaar te lang de ontwikkelingen heeft afgewacht; het was eerder aan de gemeente om veel eerder pas op de plaats te maken en de ontwikkelaar te behoeden voor het maken van nog meer kosten, dan dat de ontwikkelaar onnodig kosten heeft gemaakt. Van eigen schuld is geen sprake.
Het hof veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten die zij heeft gemaakt vanaf de gunning tot de beëindiging van de op de prijsvraag gebaseerde contractuele relatie. Na deze verbreking heeft de ontwikkelaar nog een alternatief gepresenteerd, maar de daarmee gemoeide kosten hoeft de gemeente niet te vergoeden. Het geboden alternatief is immers een ander plan dan voorzien. Als het alternatief zou zijn gemaakt zou dit, indien geaccepteerd, de kosten van het eerdere project weliswaar hebben kunnen compenseren, maar dat gegeven brengt nog niet mee dat de gemeente de met het alternatief gemoeide kosten dient te vergoeden.
Moraal van het verhaal: indien het niet zeker is dat het vastgoed voor een bepaald project verworden kan worden, dan moet op dat punt in de aanbestedingsstukken een duidelijk voorbehoud worden gemaakt!
Hof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2017, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHARL:2017:3881
Door Rikkert Hoekstra
"