Bruikleen of huur?

De gemeente Velsen heeft een stuk grond met daarop een woonwagen, een toiletunit en een erfafscheiding in gebruik gegeven. Dit gebruik is in een bruikleenovereenkomst vastgelegd. De overeenkomst is aangegaan voor maximaal vijf jaar. Ook staat in de overeenkomst dat de woonruimte om niet in bruikleen wordt gegeven. Verder wordt voor het gebruik van het verplaatsbare toilet, water en elektra ten behoeve van de gemeente op de uitkering van de bruiklener een bedrag van € 300,- ingehouden.

Op zeker moment stuurt de gemeente een brief aan de bruiklener, waarin zij stelt dat de overeenkomst door tijdsverloop zal eindigen. Ook zegt zij daarin het gebruik op waarbij zij zich beroept op verwezenlijking van de op de grond (met daarop de woonwagen) liggende bestemming.

Allereerst beoordeelt het hof of sprake is van bruikleen of huur. In de wet staat dat er sprake is van huur, indien de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Het hof is van oordeel dat er sprake is van huur, omdat de vergoeding voor het gebruik van water en elektriciteit zodanig hoog is, dat moet worden aangenomen dat daarin een huurcomponent begrepen is en er dus sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik.

Het betreft in casu de huur van een woonwagen met standplaats, hetgeen de huur van woonruimte betreft. In artikel 7:271 BW is bepaald dat de voor bepaalde tijd aangegane huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurperiode. De gemeente was ervan uitgegaan dat de overeenkomst door het enkele verstrijken van de tijd was geëindigd. Dat is niet het geval. De huurovereenkomst dient rechtsgeldig te worden opgezegd, opgevolgd door een rechterlijk oordeel dat de huurovereenkomst is beëindigd, tenzij de huurder met de beëindiging instemt.

Het hof oordeelt over of de huur door de gemeente rechtsgeldig is opgezegd. De wet bepaalt dat de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid. De verhuurder dient ten behoeve van het beëindigen van de huurovereenkomst, daartoe een gerechtelijke vordering in te stellen. Daarbij dient hij zich op dezelfde gronden als genoemd in de opzeggingsbrief te beroepen. In deze procedure is in de opzeggingsbrief vermeld dat de overeenkomst zal eindigen in verband met het realiseren van een bestemming, maar aangezien de gemeente in de procedure op deze opzeggingsgrond geen beroep heeft gedaan (haar vordering is daarop niet gebaseerd), zal de huurovereenkomst niet eindigen. Verder wordt geoordeeld dat de gemeente heeft aangevoerd dat de bruiklener overlast veroorzaakt, maar dat dit niet geldt als opzeggingsgrond, omdat die niet in haar opzeggingsbrief is vermeld. Het hof beslist dan ook dat de huurovereenkomst niet is geëindigd.

Uit deze uitspraak kan worden geleerd dat een bruikleenovereenkomst met een lage vergoeding toch kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, als sprake is van een huurcomponent die als tegenprestatie voor het gebruik heeft te gelden. In dat geval zijn de huurbeschermingsbepalingen van toepassing, zodat de opzeggingsbrief de beëindigingsgronden moet bevatten en dat op diezelfde gronden in de procedure een beroep moet worden gedaan, om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen.

Hof Amsterdam 28 april 2015, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHAMS:2015:1595

Door mr. L.A. Broekhuysen

"