Nieuwsbrief voor overheden
In geval van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst gebaseerd op een burgemeesterssluiting, gevolgd door een vordering tot ontruiming van een woning, dient de proportionaliteit door de civiele rechter te worden getoetst.
Stichting De Leeuw van Putten is verhuurder van een woning. De huurder woont in haar woning met haar zoon. De politie heeft een inval in de woning gedaan, waarbij verdovende middelen genoemd op lijst I en II van de Opiumwet en materialen die gebruikt kunnen worden voor het kweken van hennep zijn aangetroffen. Na een strafrechtelijk onderzoek is een last onder bestuursdwang opgelegd, inhoudende sluiting van de woning. Daarna heeft verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231lid 2 BW jo. artikel 6:267 BW. In kort geding heeft verhuurder onder meer ontruiming van de woning gevorderd. Die vordering is afgewezen. Verhuurder gaat in hoger beroep tegen het vonnis.
Het hof oordeelt dat ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning een inmenging vormen in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. En voorts dat een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. Afgezien van het feit dat er nog geen beoordeling van de burgemeesterssluiting door de bestuursrechter heeft plaatsgevonden, dient de civiele rechter de proportionaliteit van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning te toetsen. De civiele rechter dient bij de toetsing alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. In een kort geding zal de civiele rechter moeten beoordelen of het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat ontbinding door de verhuurder kan worden ingeroepen en dat hij op die grond tot ontruiming zal komen. Hierbij dient een belangenafweging plaats te vinden. De kantonrechter heeft een zodanige kans aanwezig geacht dat de bodemrechter tot het oordeel zou komen dat buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat hij het niet gerechtvaardigd heeft gevonden om huurder vooruitlopend op een bodemprocedure te veroordelen de woning te ontruimen.
Het hof bekrachtigt het vonnis. Volgens het hof is op basis van de omstandigheden in deze kwestie zoveel grond voor twijfel over het te verwachten oordeel van de bodemrechter, dat daarop vooruitlopen niet verantwoord is. Dit geldt ook voor het door de verhuurder aangevoerde slecht huurderschap. In casu hebben onder meer de volgende omstandigheden een rol gespeeld: het woonbelang van huurder, de lange duur van de huur, de duur van de sluiting en verklaringen dat er geen overlast door huurder was. Ook speelt een rol dat voor het hof voorshands onvoldoende aannemelijk is dat huurder heeft geweten van de aanwezigheid van de verdovende middelen en de materialen ten behoeve van de hennepkwekerij in de woning.
Hof Den Haag 25 oktober 2016, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHDHA:2016:3352
Door Lianne Broekhuysen
"