Nieuwsbrief voor overheden
De gemeente Zevenaar bouwt een nieuw gemeentehuis. Het oude raadhuis wordt verkocht aan een ontwikkelaar. In het kader van deze overeenkomst wordt ook een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin onder meer is vastgelegd dat de gemeente zal meewerken aan een nieuw bestemmingsplan om het ontwikkelen van een winkelhuis en mogelijk andere functies aan het Raadhuisplein mogelijk te maken.
Een andere ontwikkelaar, Kondor Wessels, wil op een afstand van 0,5 kilometer een Factory Outlet Center realiseren met een bruto vloeroppervlak van 22.000 m2. De gemeente sluit ook een overeenkomst met Kondor Wessels. Echter, beide ontwikkelingen zijn complementair aan elkaar en aan het centrum van Zevenaar.
De ontwikkelaar van het voormalige raadhuis stelt dat het plan van Kondor Wessels onaanvaardbare gevolgen heeft voor de ontwikkeling van het Raadhuisplein en bovendien is de visie op detailhandel door de economische crisis inmiddels achterhaald. Deze ontwikkelaar weigert daarom het oude raadhuis af te nemen en te betalen. Sterker: deze ontwikkelaar is van mening dat de gemeente in strijd handelt met de exploitatieovereenkomst door ook in zee te gaan met Kondor Wessels.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland stelt echter vast dat de overeenkomst met de ontwikkelaar niet méér inhoudt, dan dat zij zich moet inspannen om een bepaald bestemmingsplan in procedure te brengen en aanvragen voor omgevingsvergunningen voortvarend in behandeling te nemen etc. Verdergaande verplichtingen heeft de gemeente volgens de tekst van de overeenkomst niet.
Ook de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid brengen niet met zich mee dat de gemeente verplicht is om niet in zee te gaan met Kondor Wessels. Immers, de gemeente moet het algemeen belang behartigen en dat betekent dat de gemeente soms medewerking moet verlenen aan ontwikkelingen die nadelig kunnen zijn voor belangen van individuele personen. Er zijn geen uitdrukkelijke toezeggingen gedaan om concurrerende projecten te weren, zodat een daartoe strekkende verplichting niet kan worden aangenomen. Ook de omstandigheid dat de plannen voor de concurrerende locatie ten tijde van het sluiten van de overeenkomst uitgingen naar autodealers en perifere detailhandel, maakt op zichzelf niet dat het de gemeente niet langer vrijstond om de ontwikkeling van een Factory Outlet Center van Kondor Wessels mogelijk te maken. Gesteld dat het waar zou zijn dat de gemeente van het plan met de autodealers afscheid heeft genomen teneinde door realisatie van het Factory Outlet Center een hogere grondprijs te kunnen realiseren, dan is dat op zichzelf niet onrechtmatig. De gemeente schiet niet tekort.
Ook is er geen sprake van onvoorziene omstandigheden: een wijziging van plannen voor de concurrerende locatie behoort in beginsel tot het ondernemersrisico van de ontwikkelaar. Het enkele feit dat de gemeente die tot wijziging van het plan voor de concurrerende locatie heeft besloten, tevens de contractuele wederpartij is van de ontwikkelaar, heeft in dit verband geen betekenis, want dezelfde plannen hadden ook kunnen worden vastgesteld in een buurgemeente voor een gebied in de nabijheid van de projectlocatie met mogelijk precies dezelfde verdringingseffecten, aldus de voorzieningenrechter.
Het is weinig aannemelijk dat de ontwikkelaar de exploitatieovereenkomst zal kunnen ontbinden of een vordering tot schadevergoeding of tot vermindering van de koopprijs op de gemeente zal hebben. Daarom wordt de vordering van de gemeente dat de ontwikkelaar de koopprijs zal betalen en de grond zal afnemen toegewezen.
Rb Gelderland 1 december 2015, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBGEL:2015:7471
Door mr. U.T. Hoekstra
"