Nieuwsbrief voor overheden
Als bij een gemengde huurovereenkomst de rechtsverhouding niet te splitsen is, dient gekozen te worden voor één van beide huurregimes. De keuze welk huurregime op een huurverhouding van toepassing is, vindt plaats aan de hand van het criterium dat het gehuurde alleen dan niet geheel als artikel 7:290–bedrijfsruimte is aan te merken als het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor artikel 7:290–bedrijfsruimte in gebruik is.
Verhuurder Staatsbosbeheer verhuurt aan huurder TeKa op incidentele basis het hoofdgebouw van Radio Kootwijk. Daarnaast wordt aan haar een bijgebouw, genaamd “de garage”, verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, welke van rechtswege eindigt. Verder is in de huurovereenkomst vastgelegd dat het gehuurde een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) betreft.
In de procedure in eerste aanleg vordert Staatsbosbeheer de ontruiming van TeKa. Staatsbosbeheer stelt zich op het standpunt dat het gehuurde een gebouwde onroerende zaak is als bedoeld in artikel 7:230a BW. Volgens TeKa is het gehuurde een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. De kantonrechter volgt TeKa en heeft de vordering van Staatsbosbeheer afgewezen. Staatsbosbeheer is daarvan in hoger beroep gekomen.
Bij tussenarrest van 23 februari 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:1328) oordeelt het hof dat kenmerkend aan de huurverhouding is dat het TeKa enerzijds is toegestaan in het gehuurde een besloten feest te organiseren en dat zij anderzijds gehouden is het gehuurde als openbare horecagelegenheid open te houden tijdens de weekenden, de feestdagen en de dagen waarop het hoofdgebouw is geopend. Verder oordeelt zij dat de eerste activiteit in de richting wijst van een huurverhouding die wordt beheerst door artikel 7:230a BW en de tweede in de richting van één die wordt beheerst door artikel 7:290 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat deze rechtsverhouding niet is te splitsen in één die geldt voor de besloten feesten en één die geldt voor de openbare horecafunctie, hetgeen betekent dat gekozen moet worden tussen één van beide regimes, omdat onder meer de opzegbepalingen van de regimes niet tegelijk toepasselijk kunnen zijn, aldus het hof. Het hof verwijst voor het criterium bij de keuze van het huurregime naar de arresten van de Hoge Raad Fuks/Recourt (HR 5 november 1993 NJ 1994/228) en Theole/ABN Amro (HR 22 oktober 1999 NJ 2000/209). Hieruit volgt dat de keuze geschiedt aan de hand van het criterium dat het gehuurde alleen dan niet geheel als artikel 7:290–bedrijfsruimte is aan te merken als het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor artikel 7:290–bedrijfsruimte in gebruik is. Aangezien Staatsbosbeheer heeft gesteld dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is en TeKa dat gemotiveerd heeft betwist, is Staatsbosbeheer toegelaten met feiten en omstandigheden te bewijzen op grond waarvan kan worden vastgesteld dat het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor artikel 7:290–bedrijfsruimte in gebruik is.
Bij arrest van 17 januari 2017 zijn de vordering en de grieven van Staatsbosbeheer aan de hand van het geleverde bewijs door het hof beoordeeld. Het hof oordeelt dat de getuigenverklaringen onvoldoende uitsluitsel geven over de vraag voor welk doel het gehuurde in overwegende mate in gebruik is. En verder dat er aanwijzingen zijn dat partijen een groter gewicht toekennen aan de openbare horeca-activiteiten, dat TeKa op grond van de huurovereenkomst verplicht is het gehuurde op de daarin genoemde dagen open te stellen voor publiek, terwijl het organiseren van besloten feesten een recht van TeKa is. Ook kent het hof gewicht toe aan de omstandigheid dat het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst uitgedrukt in dagdelen wezenlijk vaker in gebruik was als openbare horecagelegenheid dan als ruimte voor besloten feesten. Aan de omstandigheid dat TeKa in het algemeen meer is gericht op het organiseren van besloten feesten komt in de beoordeling van de strekking en de inhoud van de huurovereenkomst voor het gehuurde weinig gewicht toe. Evenmin is de bestempeling in de huurovereenkomst van het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van groot gewicht, omdat het aankomt op inhoud en strekking van de huurovereenkomst. Ook het feit dat verhuurders een overeenkomst met een korte looptijd beoogden, is niet concludent voor de aanname van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW, omdat de wet mogelijk maakt dat geldig een kortere looptijd dan vijf jaar voor een artikel 7:290-huurovereenkomst wordt overeengekomen.
Het hof concludeert dat Staatsbosbeheer niet is geslaagd in het bewijs waartoe hij is toegelaten en dat daarom moet worden vastgesteld dat het gehuurde mede in aanmerking genomen de inrichting, hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate in gebruik is als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 lid 2 BW. En verder dat de bepaling in de huurovereenkomst dat die van rechtswege eindigt nietig is wegens strijd met artikel 7:291 lid 1 BW en dat de huurovereenkomst na die datum heeft voortgeduurd.
Hof Arnhem-Leeuwarden 17 januari 2017, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHARL:2017:295
Door Lianne Broekhuysen
"