Er zal niet gebouwd worden

Hoewel het bestemmingsplan de bouw van twee woningen toestaat, komt de gemeente Hoorn met een eigenaar van een bepaald perceel overeen dat deze op het perceel slechts één woning zal bouwen. Desgevraagd zegt een ambtenaar van de gemeente Hoorn vervolgens aan geïnteresseerde kopers van omliggende percelen dat er inderdaad slechts één woning mag worden gebouwd. Na verloop van enige jaren verandert de gemeente van gedachten: zij wijzigt de met de perceelseigenaar gesloten overeenkomst en staat alsnog de bouw van een tweede woning toe. Dat leidt tot een rechtszaak van de kant van de omwonenden.

De omwonenden stellen om te beginnen dat de ambtenaar namens de gemeente aan hen zou hebben toegezegd c.q. gegarandeerd dat de tweede woning niet zou worden gebouwd.

De rechtbank verwerpt deze stelling op de grond dat een ambtenaar van de gemeente in de regel niet degene is die in het maatschappelijk verkeer heeft te gelden als degene die garanties of in rechte te honoreren toezeggingen over toekomstige bebouwingsmogelijkheden mag geven of doen. Bij de aankoop van hun eigen percelen mochten de omwonenden dus niet gerechtvaardigd vertrouwen op deze ambtelijke toezeggingen. De rechtbank overweegt overigens wel, dat ambtenaren in voorkomend geval kunnen worden aangemerkt als ‘spreekbuis’ van een gemeente naar buiten toe, maar dat betekent nog niet dat uitlatingen van een dergelijke ambtenaar kunnen worden aangemerkt als door de gemeente bindende toezeggingen.

Verder beroepen de omwonenden zich op schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur door in afwijking van eerdere afspraken alsnog aan de perceelseigenaar toe te staan dat de tweede woning mocht worden gerealiseerd. De gemeente heeft zich laten leiden door financiële motieven en de wijzigingsovereenkomst met de perceelseigenaar is geheimgehouden. Er is geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van omwonenden.

De rechtbank overweegt dat de gemeente haar bevoegdheden die haar krachtens burgerlijk recht toekomen, niet mag uitoefenen in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Schending kan onder omstandigheden onrechtmatig zijn jegens derden, zoals de omwonenden.

Van schending van het vertrouwens- of rechtszekerheidsbeginsel is geen sprake: de omwonenden mochten immers niet gerechtvaardigd vertrouwen. De stelling dat er in feite sprake was van besluitvorming met een publiek karakter, zodat de gemeente de procedure niet geheim had mogen houden maar met meer waarborgen had moeten omkleden, wordt  eveneens verworpen.

Voor wat betreft het beginsel van de evenredige belangenoverweging overweegt de rechtbank dat een gemeente in beginsel van een eerdere privaatrechtelijke afspraak terug mag komen, ook indien daarbij belangen van derden in het geding zijn, maar dan moet de gemeente zich wel rekenschap geven van alle bij dit besluit betrokken belangen. Schending van het evenredigheids- en zorgvuldigheidsbeginsel kan slechts leiden tot de conclusie dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld, indien de belangen van de omwonenden er aan in de weg hadden moeten staan dat de gemeente het toestond dat de tweede woning mocht worden gebouwd.

Voor wat betreft de ene omwonende wordt overwogen dat zijn perceel door de straat wordt gescheiden van het perceel met de tweede woning. Deze tweede woning zal slechts voor een deel worden gerealiseerd ter hoogte van het perceel van deze ene omwonende. De rechtbank oordeelt dat tegenover deze ene omwonende niet onrechtmatig is gehandeld.

Voor wat betreft de andere omwonende wordt overwogen dat hij een vrijstaande kavel heeft gekocht met de verwachting dat op de naastgelegen kavel slechts één woning zou worden gerealiseerd. Dat is wel door de gemeente aan deze omwonende gezegd, zodat dit in de belangenafweging wel gewicht heeft. Het argument dat een omgevingsvergunning na de splitsing niet geweigerd had kunnen worden, is in dat kader – uiteraard - niet van belang. Het nadeel van deze omwonende bestaat er in dat op beduidend kleinere afstand van zijn eigen woning een woning kan worden gebouwd en dat er een groter deel van het aangrenzend perceel kan worden bebouwd. Van de kant van de gemeente speelde mee dat de gemeente het niet langer wenselijk vond dat het perceel voor een groot deel onbebouwd zou blijven in een voor het overgrote deel bebouwde nieuwbouwwijk. Bovendien was in het bestemmingsplan vastgelegd dat de tweede woning planologisch wel aanvaardbaar was: dat had de omwonenden ook bekend kunnen zijn. Daarom waren er niet zodanig zwaarwegende stedenbouwkundige bezwaren dat de gemeente aanleiding had moeten zien om de belangen van de omwonenden bij haar beslissing te laten prevaleren.

Alles overziende ziet de rechtbank onvoldoende grond voor het oordeel dat de belangen van de omwonenden er aan in de weg hadden moeten staan dat de gemeente terugkwam van haar aanvankelijke privaatrechtelijke overeenkomst met de perceelseigenaar.

Rb Noord-Holland 3 februari 2016, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBNHO:2016:964

Door mr. U.T. Hoekstra

"