Nieuwsbrief voor overheden
Voor het antwoord op de vraag of een overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een gebruiksovereenkomst of als een huurovereenkomst, is van belang of een voldoende bepaalbare tegenprestatie is overeengekomen. De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland heeft in kort geding bepaald dat de verplichting tot het houden van een bepaald aantal exposities zo’n voldoende bepaalbare tegenprestatie is.
In het kader van het stimuleringsbeleid voor kunstenaars van de gemeente Den Helder heeft de gemeente in 2008 een deel van een leegstaand voormalig postkantoor in gebruik gegeven aan een kunstenaar. De kunstenaar hoefde geen vergoeding voor het gebruik te betalen, maar diende als tegenprestatie een aantal maal per jaar exposities te houden. Een aantal jaar later werd een tweede overeenkomst gesloten, waarbij een ander deel van het pand in gebruik werd gegeven. Ook hiervoor werd tegenprestatie overeengekomen: de kunstenaar moest (onder meer) minimaal vier keer per jaar langer lopende exposities organiseren.
De kunstenaar heeft in het pand een museum gevestigd, gebruikt het als zijn atelier én woont met zijn gezin in het pand. De gemeente heeft inmiddels nieuwe plannen en wil het pand gaan verkopen. Daartoe heeft de gemeente de overeenkomsten opgezegd met een beroep op de in de overeenkomst opgenomen opzegtermijn van drie maanden. De kunstenaar en zijn gezin weigeren echter het pand te verlaten, waarop de gemeente in kort geding ontruiming vordert.
Voor de gemeente loopt het uiteindelijk stuk op de vraag of het hier gaat om gebruiksovereenkomsten (zoals de gemeente stelt) of huurovereenkomsten (zoals de kunstenaar stelt). Het antwoord op deze vraag is cruciaal voor de uitkomst van het geding, vanwege de mogelijke huurbescherming voor de kunstenaar.
De voorzieningenrechter heeft overwogen dat de kernvraag bij de kwalificatie van de overeenkomsten is of de kunstenaar een voldoende bepaalbare tegenprestatie moest leveren voor het gebruik van het pand. De gemeente betoogde dat de bepaling dat de kunstenaar exposities moet organiseren slechts een aanwijzing is voor het gebruik, die bovendien te onbepaald is. De rechter volgde hierin echter de kunstenaar en oordeelde dat de verplichting tot het houden van een aantal exposities wel degelijk een voldoende bepaalbare tegenprestatie voor het gebruik is. Kortom: de overeenkomsten werden gekwalificeerd als huurovereenkomsten.
Of deze uitkomst de kunstenaar uiteindelijk zal baten, is nog maar zeer de vraag. Daarvoor is van belang als welk soort huurovereenkomst de overeenkomst kan worden gekwalificeerd en derhalve of, en in welke mate de kunstenaar zich op huurbescherming kan beroepen. Voor de rechter was het duidelijk dat het geen woonruimte betreft. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat de vraag of het gaat om zogeheten middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) of overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) niet zomaar kan worden beantwoord. Daarvoor is meer (feitelijk) onderzoek nodig en daarvoor is in dit kort geding geen ruimte.
De door de gemeente verzochte voorlopige voorziening wordt dan ook afgewezen. De bodemrechter zal uiteindelijk moeten bepalen of de kunstenaar in het pand mag blijven.
Rb Noord-Holland 16 oktober 2017, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBNHO:2017:8406
"