Gedeeltelijke buitengerechtelijke ontbinding

De gemeente Vianen heeft in 1996 een huurovereenkomst met betrekking tot een sportcentrum gesloten. In 2003 is een deel van het sportcentrum door brand verwoest. De gemeente besluit in 2004 de sporthal niet te verbouwen, maar voor het in het sportcentrum aanwezige restaurant een noodvoorziening (een spantenhal) te plaatsen.

De gemeente wenst over te gaan tot herontwikkeling van de grond onder de sporthal en de exploitatie van het restaurant uiteindelijk zelf ter hand te nemen. In 2013 ontbindt de gemeente buitengerechtelijk de huurovereenkomst (ex artikel 7:210 BW) ten aanzien van het restaurant en voor het resterende gedeelte zegt zij de huurovereenkomst op. Huurder stemt daarmee niet in.

Ter toelichting: artikel 7:210 BW bepaalt dat indien een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, zowel de huurder als de verhuurder bevoegd zijn de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

De gemeente start een procedure jegens huurder. Zij vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst betreffende het restaurant is geëindigd en dat de huurovereenkomst voor het resterende gedeelte door opzegging zal eindigen. Huurder stelt bij wijze van verweer dat de noodvoorziening in de plaats van het restaurant is gekomen, zodat de huurovereenkomst is blijven bestaan. De gemeente stelt dat ten aanzien van het restaurant geen sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst.

De kantonrechter verklaart voor recht dat de huurovereenkomst betreffende het restaurant is geëindigd. De plaatsing van de noodvoorziening ziet de kantonrechter immers als een tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst. Volgens de kantonrechter moet daarbij het uitgangspunt zijn geweest dat huurder de grond waarop de noodvoorziening is geplaatst tijdelijk om niet mocht gebruiken, zolang de huurovereenkomst betreffende het restaurant niet zou zijn geëindigd. Een dergelijke ter beschikking stelling van onbebouwde grond kwalificeert niet als verhuur van bebouwde grond en valt dus op zichzelf niet onder de huurbescherming van een restaurant, zo oordeelt de kantonrechter. De gemeente heeft bij brief de huurovereenkomst ten aanzien van het restaurant buitengerechtelijk ontbonden. Daarmee heeft zij op dat moment gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding, zij het dat zij de huurovereenkomst slechts partieel heeft ontbonden. Hierover oordeelt de kantonrechter dat de wet zich niet verzet tegen een partiële ontbinding.

De huurovereenkomst voor het resterende gedeelte van het gehuurde kon worden opgezegd met een opzegtermijn van een jaar, zoals de gemeente heeft gedaan. Bij het toetsen van de opzegging, oordeelt de kantonrechter dat het belang van de gemeente bij huurbeëindiging vooralsnog niet zwaarder weegt dan het belang van huurder bij voortzetting daarvan. De huurovereenkomst betreffende het resterende gedeelte blijft daarom in stand.

Deze uitspraak leert dat een buitengerechtelijke (partiële) ontbinding ook na vele jaren nadat het genot voor de huurder onmogelijk was en vervolgens een noodvoorziening is geplaatst, is toegestaan. Daarbij is van doorslaggevend belang dat het gaat om het tijdelijk en om niet ter beschikking stellen van grond aan de huurder. Als dit anders was geweest en er dus bebouwde grond ter beschikking was gesteld, dan was mogelijk de buitengerechtelijke ontbinding niet meer mogelijk geweest, omdat de huurovereenkomst (indien een tegenprestatie door huurder wordt geleverd) alsdan zou zijn voortgezet.

Rb. Midden-Nederland 23 juli 2014, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBMNE:2014:3218

Door mr. L.A. Broekhuysen

"