Geen verkrijging door verjaring

Als sprake is van gedogen, dan kan geen sprake zijn van verjaring.

De gemeente Rheden is eigenaresse van een perceel grond. In 1980 hadden verschillende omwonenden een deel van het perceel in gebruik als volkstuin. Gedaagde heeft de strook grond die bij haar in gebruik is door middel van een ijzeren poort afgesloten. In 1983 heeft de gemeente aan de gebruikers bericht dat op het perceel een opstalrecht was gevestigd ten behoeve van de judovereniging. In 2014 heeft de gemeente het gebouw van de judovereniging laten slopen. Ook is de poort van gedaagde verwijderd.

De gemeente vordert onder meer het gebruik door gedaagde te staken, gestaakt te houden en te ontruimen. Gedaagde voert verweer. Primair stelt zij bezitter te zijn van de strook en beroept zij zich op verjaring, zodat zij eigenaar is geworden van de strook. Ook betoogt zij dat zij door de verjaring een erfdienstbaarheid van de weg over het perceel heeft verkregen. Subsidiair stelt zij dat zij de strook gebruikt krachtens een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd, die niet zonder meer opzegbaar is. Meer subsidiair betoogt zij dat zij de grond in gebruik heeft krachtens een huurovereenkomst, die niet kan worden beëindigd.

Partijen zijn het er over eens dat gedaagde niet als eigenaar van de strook grond in de openbare registers is ingeschreven. Dat zij die strook in bezit heeft is dus een onrechtmatige toestand. De vordering tot opheffing daarvan verjaart door verloop van twintig jaren ex artikel 3:306 BW. De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt ex artikel 3:314 lid 2 BW. Uit artikel 3:111 BW volgt dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men daarmee onder dezelfde titel voortgaat zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van degene voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht.

Aan de orde is de vraag of gedaagde zich gedurende twintig jaren heeft gedragen als bezitter van de strook met de pretentie eigenaar te zijn, dan wel de strook gebruikt heeft in de hoedanigheid van houder voor de gemeente. Voor een nadere uiteenzetting hierover wordt verwezen naar het artikel ‘Landjepik’ in editie 2016-4 van onze nieuwsbrief.

Ter zitting is gebleken dat tussen gedaagde en de judovereniging, destijds opstal-gerechtigde tot het perceel, in 1989 of 1990 een gesprek heeft plaatsgevonden over de strook. Naar aanleiding daarvan is een hek weggehaald en is het nieuwe hek geplaatst tot tegen het gebouw. De rechter oordeelt dat als er al geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen tussen gedaagde en de judovereniging, de judovereniging dan klaarblijkelijk het gebruik van de strook door gedaagde heeft gedoogd. Gedaagde is daarvan dan ook houder geworden voor de judovereniging. In 1999 vertrok de judovereniging uit het gebouw en kwam het opstalrecht tot een einde, zodat de gemeente weer volledig rechthebbende tot de strook grond is geworden en gedaagde deze voortaan voor haar is gaan houden.

Uit het bepaalde in artikel 3:111 BW volgt dat gedaagde anders dan door een handeling van de judovereniging respectievelijk de gemeente of door tegenspraak van hun recht niet van houder tot bezitter van de strook grond heeft kunnen worden. Van handelingen van de judovereniging respectievelijk de gemeente die tot dat gevolg hebben kunnen leiden is niet gebleken en ook heeft gedaagde niets in die zin gesteld. Het beroep van gedaagde op verkrijgende verjaring wordt dan ook afgewezen.

In dit kader wordt verwezen naar het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch (Hof ‘s-Hertogenbosch 22 november 2016 ECLI:NL:GHSHE:2016:5202), waarin is geoordeeld dat het feit dat de gemeente niet optreedt tegen particulier gebruik van stroken niet snel mag worden uitgelegd als een blijk van desinteresse van de gemeente voor haar eigendommen, ook niet als de gemeente gebruik gedoogt dat een particuliere eigenaar niet van zijn buurman zou dulden. En verder het volgende:

“Als in situaties als deze het gedogen té snel het risico in zich bergt dat het leidt tot verlies van eigendom aan de zijde van de gemeente, kan dat de uitoefening van overheidstaken waarvoor de toegang tot de strook en/of het gebruik ervan noodzakelijk is, bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Deze consequentie zou voor de gemeente ook aanleiding kunnen zijn om dat gebruik - en vergelijkbaar gebruik in alle andere gevallen - voortaan niet meer te gedogen. Particulier én gemeente missen dan de beperkte, maar niet te verwaarlozen voordelen van het tot dan toe gedoogde gebruik van de strook publieke grond. Het is mede tegen deze achtergrond dat het het hof juist voorkomt dat, waar in het algemeen bij onroerende zaken al niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende pleegt te worden aangenomen, dit des te meer geldt bij stroken publieke grond als de onderhavige.”

Verder constateert de rechter dat voor het verkrijgen van een recht van erfdienstbaarheid door middel van verjaring gedurende de verjaringstermijn sprake dient te zijn van ondubbelzinnig bezit. Hiervan is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de gerechtigde tegen wie de verjaring loopt daaruit niets anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende tot de erfdienstbaarheid te zijn. De rechter is van oordeel dat uit het door gedaagde gestelde niet blijkt dat zij via het perceel frequent toegang had tot de strook of de achteringang van haar perceel en dat dit langdurig het geval is geweest. De rechter wijst dit onderdeel van de vordering ook af.

Over de subsidiaire vordering van gedaagde oordeelt de rechter dat zij geen feiten heeft gesteld waaruit blijkt dat aan haar de strook in gebruik is gegeven. Haar feitelijke stellingen houden immers in dat zij de strook in bezit heeft genomen. De subsidiaire vorderingen van gedaagde worden dan ook eveneens afgewezen.

Rb Gelderland 23 november 2016, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBGEL:2016:6865

Door Lianne Broekhuysen

"