Grondbank

De toenmalige gemeente Franekeradeel sluit een exploitatieovereenkomst met een ontwikkelaar.  Op basis daarvan neemt de gemeente grond in eigendom, ten einde deze onder te brengen in een grondbank.

In de overeenkomst staat dat de ontwikkelaar gehouden is tot grondoverdracht op uiterlijk 31 december 2013. De ontwikkelaar neemt echter niet af. Er was inmiddels een crisis. De gemeente stelt een vordering in bij de rechtbank, die deze toewijst. De gemeente stelt zich op het standpunt dat het nooit de bedoeling was dat zij eigenaar van de grond zou blijven en/of ontwikkelrisico zou dragen. Daarom is in de overeenkomst een einddatum opgenomen. Partijen zijn  verder ook geen sluitende grondexploitatie overeengekomen.

De rechtbank wijst de vordering van de gemeente toe, maar het hof wijst deze alsnog af. De ontwikkelaar had voor zijn verweer een beroep gedaan op artikel 16 van de overeenkomst. Daarin stond dat partijen met elkaar in overleg zouden treden bij bijzondere omstandigheden, waaronder een stagnatie van de afzetmogelijkheden van de te ontwikkelen woningen. In het overleg draaide het erom om de oorspronkelijke uitgangspunten zoveel mogelijk te handhaven, ten einde de sluitendheid van de te herziene grondexploitatie met zo gering mogelijke aanpassingen te bereiken, aldus de tekst van de overeenkomst. Het hof gaat mee in het op dit artikel gebaseerde verweer. Aan de exploitatieovereenkomst was namelijk een intentieovereenkomst vooraf gegaan, waarin partijen hadden opgenomen dat het uitgangspunt werd gehanteerd dat het rendement van de grondexploitatie en de opstalexploitatie in een redelijke, nader vast te stellen verhouding tot elkaar moeten staan. Op basis van dit uitgangspunt is bijvoorbeeld in de exploitatieovereenkomst de keuze gemaakt voor de grondbank, welke keus tot gevolg had dat de ontwikkelaar een fiscaalvoordeel van 6% overdrachtsbelasting zou verkrijgen. Partijen stond een gefaseerde levering van de gronden uit de grondbank voor ogen. De ontwikkelaar had voldoende aannemelijk gemaakt dat de grondexploitatie per 31 december 2013 en ook per heden aanzienlijk negatief was. Naar aanleiding van deze bijzondere omstandigheid zijn partijen met elkaar in overleg getreden. Daarbij is de gemeente uitgegaan van een verwachte doorlooptijd tot 2030. Zij is akkoord gegaan met een economische levering uit de grondbank op afroep; de ontwikkelaar zou leading zijn bij de ontwikkeling van een alternatief plan. Op het contractvoorstel van de ontwikkelaar heeft de gemeente echter niet gereageerd en tot overeenstemming over een ander projectplan is het ook niet gekomen, totdat de gemeente in oktober 2013 ineens aandrong op afname van de gronden per uiterlijk 31 december 2013.

Het hof constateert dat niet uitdrukkelijk is geregeld wat het gevolg is van het intreden van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 16 voor de in een ander artikel overeengekomen uiterste leveringsdatum. Niet uitgesloten kan worden dat deze datum zou moeten opschuiven, gezien het belang van een sluitend grondexploitatie. Daarom rustte op de gemeente een vergaande verplichting om mee te denken over en mee te werken aan alternatieve scenario’s. Dat heeft de gemeente onvoldoende gedaan doordat zij niet meer heeft gereageerd op het laatste contractvoorstel. Dit betekent dat het beroep van de ontwikkelaar op schuldeisersverzuim slaagt: omdat de gemeente te kort was geschoten in haar overlegverplichting, is zij op grond van artikel 6:59 BW in schuldeisersverzuim gekomen. Schuldeisersverzuim betekent dat het verzuim van de ontwikkelaar om de grond af te nemen op de overeengekomen uiterste datum daarmee is opgeheven.

Het is niet juist, aldus het hof, dat daarmee het ondernemersrisico van de ontwikkelaar naar de gemeente is verschoven. Partijen zijn immers overeengekomen dat de ontwikkelaar het exploitatiegebied voor eigen rekening en risico in exploitatie zal brengen. Deze risicoverdeling verandert niet als gevolg van de overlegverplichting ex artikel 16. Met andere woorden: de gemeente blijft gehouden om in overleg te treden ten einde het verlies voor de ontwikkelaar zo gering mogelijk te maken. Dat overleg moet hoe dan ook ten einde worden gevoerd, alvorens de ontwikkelaar de grond moet gaan afnemen. Het hof sluit af met de overweging dat, indien de gemeente had gewild om ook vast te kunnen houden aan de uiterste leveringsdatum in het geval van het zich voordoen van een buitengewone omstandigheid, de gemeente dit met zoveel woorden in artikel 16 had moeten laten opnemen.

In de overeenkomst en ook in de wet staat dat in geval van bijzondere, onvoorziene omstandigheden de overeenkomst moet worden heronderhandeld c.q. dat men niet meer onverkort nakoming kan vragen van alle bepalingen in zo’n overeenkomst. Deze uitspraak van het hof doet uitkomen dat als het de bedoeling is dat onder alle omstandigheden wel nakoming kan worden verlangd van een bepaalde verplichting, zulks nadrukkelijk in de overeenkomst moet worden opgenomen.

Hof Arnhem-Leeuwarden 27-11-2018, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHARL:2018:10308

Door Rikkert Hoekstra

"