Nieuwsbrief voor overheden
In deze procedure stond de vraag centraal of er sprake is van een huurovereenkomst of een pachtovereenkomst.
Art. 7:311 BW bepaalt dat pacht de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.
Het gebruik van grond voor het fokken en opfokken voor paarden is te scharen onder het begrip landbouw, mits van bedrijfsmatige activiteiten in de zin van art. 7:312 BW sprake is. Volgens vaste rechtspraak veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw en dat voor de vraag of daarvan sprake is in het bijzonder van belang is:
a) de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b) de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c) het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d) de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
e) een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
Bij de kwalificatie van de overeenkomst komt het aan op het door deze partijen beoogde gebruik, en niet op het feitelijke gebruik, hetzij bij de aanvang van het gebruik, hetzij later. Het feitelijk gebruik zal eventueel bij de aanvang van de pacht tot de vaststelling van de partijbedoeling kunnen bijdragen, namelijk in zoverre dat feitelijk gebruik destijds voor de wederpartij kenbaar was. Ter zake van het beoogde gebruik rust de bewijslast op de partij die zich erop beroept dat van pacht sprake is.
In de kwestie die leidde tot de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 10 april 2014, vordert de gemeente Haaren ontruiming van een strook grond. Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat zij ten aanzien van de strook grond een huurovereenkomst met gedaagde heeft gesloten. Bij brief heeft de gemeente deze huurovereenkomst opgezegd tegen
1 januari 2014. Gedaagde stelt zich op het standpunt dat de vordering van de gemeente moet worden afgewezen, daar de overeenkomst moet worden aangemerkt als een pachtovereenkomst. De gemeente wordt in het ongelijk gesteld. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een pachtovereenkomst.
De rechtbank komt tot de conclusie dat vooralsnog voldoende aannemelijk is geworden dat de strook grond door gedaagde gebruikt is voor de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw en dat dit gebruik niet afwijkt van het beoogde gebruik van de grond als paardenweide. Overigens is niet in geschil dat tevens voldaan is aan het overig bepaalde in art. 7:311 BW. Dit betekent dat vooralsnog niet met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat de onderhavige overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst.
Dit vonnis leert dat het niet gaat om de benaming die partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven, maar om de inhoud van de overeengekomen rechten en verplichtingen. Indien partijen rechten en verplichtingen zijn overeengekomen die pacht opleveren, is de wettelijke regeling van pacht van toepassing, onverschillig of zij de toepasselijkheid van die regels gewild hebben.
Rb. Oost-Brabant 10 april 2014, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBOBR:2014:1544
"