Nieuwsbrief voor overheden
Sinds 1989 is een bungalow met tuin, in het Limburgse Landgraaf, in eigendom van familie Vogelzang. Begin 2010 vat Vogelzang het plan op om de bungalow te verkopen. Na raadpleging van het Kadaster blijkt de gemeente echter eigenaar te zijn van drie aangrenzende stroken grond. Na het tevergeefs aanschrijven van de gemeente, vordert Vogelzang bij de rechtbank o.a. veroordeling van de gemeente tot medewerking aan de levering van de stroken grond. De rechtbank wijst de vorderingen van Vogelzang ten aanzien van één van de stroken toe, omdat het er voor moet worden gehouden dat Vogelzang de strook grond sinds 1989 in bezit heeft. De verdere procedure heeft dan ook uitsluitend betrekking op één strook grond.
In hoger beroep buigt het hof zich over de vraag of Vogelzang door bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW) eigenaar van de bewuste strook grond is geworden. Dit beroep kan slagen, indien vast komt te staan dat Vogelzang gedurende ten minste 20 jaren bezitter van de strook grond is geweest. Voor inbezitneming is vereist dat iemand de feitelijke macht over (in dit geval) een strook grond uitoefent, met de pretentie rechthebbende te zijn. De gemeente voert het verweer dat het aanbrengen van een stenen nummerbord, een stootrand, een pad en het onderhouden van de grond ook gedragingen van een huurder kunnen zijn (houderschap) en dat dus van inbezitneming geen sprake is. Het hof volgt de gemeente in haar verweer en vernietigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt Vogelzang de strook grond te ontruimen.
Het arrest houdt bij de Hoge Raad echter geen stand. Eerst stelt de Hoge Raad vast dat het voor de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen aankomt op de feitelijke macht die diegene over een zaak is gaan uitoefenen. Als de betreffende zaak in eigendom van een ander is, moet de machtsuitoefening zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Het antwoord op de vraag of sprake is van bezit, wordt bepaald naar verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Op basis van voorgaande overweegt de Hoge Raad dat het hof een onjuiste maatstaf heeft toegepast, aangezien de theoretische mogelijkheid dat ook een huurder op bedoelde wijze feitelijke macht over de bewuste strook grond kon uitoefen, nog niet leidt tot de ontkennende beantwoording van de vraag of Vogelzang deze strook grond in bezit heeft genomen. Slechts indien er objectieve aanwijzingen zijn om de machtsuitoefening daadwerkelijk als die van huurder aan te merken, kan sprake zijn van houderschap en zal een beroep op bevrijdende verjaring dus niet slagen. De gemeente moet zich hier dan wel op beroepen.
In lagere rechtspraak zijn eigendomspretenties van gebruikers van stukken grond regelmatig afgewezen op basis van de vaststelling dat de betreffende machtsuitoefening ook door een huurder of pachter kon worden verricht. Wellicht heeft dit te maken met een verkeerde lezing van een arrest van de Hoge Raad van 7 maart 1980. Daarin oordeelde de Hoge Raad dat als de oorspronkelijke rechthebbende goede gronden had om te menen dat de gebruiker zich geen rechthebbende waande, er geen sprake is van de vereiste mate van bezit. In dat geval is er sprake van machtsuitoefeningen die ook door een juridisch houder (huurder of erfpachter) zouden kunnen worden verricht. Met de uitspraak van 18 september 2015 heeft de Hoge Raad nogmaals duidelijk gemaakt dat het enkele feit dat sprake is van een huurrelatie niet voldoende is om ondubbelzinnig bezit afwezig te achten. Dat kan alleen indien een rechthebbende ook daadwerkelijk aanleiding heeft om te vermoeden dat er slechts sprake is van houderschap.
HR 18 september 2015, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:HR:2015:2743
Door mw. mr. E. Tange
"