Nieuwsbrief voor overheden
Na de levering van een perceel heeft de aanwijs en de uitmeting van de kadastrale erfgrenzen plaatsgevonden. Daarbij is een groter perceel (185 m2 meer) door partijen aangewezen en gemeten door het kadaster dan de koopakte en de akte van levering vermelden. Partijen verschillen van mening wie de eigenaar is van het stuk grond van 185 m2.
De gemeente Eijsden-Margraten, verkoopt een bepaalde bouwkavel met een oppervlakte van circa 620 m2. Bij akte van levering wordt het geleverde perceel omschreven als zijnde plaatselijk bekend als bouwkavel nummer X, deel uitmakend van een ter plaatse behoorlijk aangeduid en afgepaald gedeelte van een kadastraal perceel ter grootte van ongeveer 6 are en 20 centiare, of zo groot als bij latere kadastrale uitmeting zal blijken. Partijen verklaren dat op de overdracht van toepassing zijn de bijlagen die behoren bij de koopovereenkomst. Daaronder bevindt zich een situatieschets volgens welke de grens aan de oostzijde van het perceel, ongeveer evenwijdig loopt aan het in die schets ingetekende bouwvlak. Na de levering heeft de aanwijs en uitmeting van de kadastrale erfgrenzen plaatsgevonden, waarbij ook een vertegenwoordiger van de gemeente aanwezig was. Daarbij wordt een perceel aangewezen van 805 m2; de kadastrale grens aan de oostzijde loopt niet evenwijdig aan het ingetekende bouwvlak, maar loopt in noordelijke richting in trechtervorm breder uit.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat er iets fout is gegaan bij het inmeten van het perceel, maar de koper stelt dat hij eigenaar is geworden van het gehele kadastrale perceel. Het geschil betreft dus een stuk grond in de vorm van een langbenige driehoek met een oppervlakte van circa 185 m2.
De rechtbank overweegt dat er verschil bestaat tussen de juridische eigendomsgrens en de kadastrale grens. Voor de eigendomsgrens is bepalend de omschrijving van het geleverde stuk grond in de akte van levering. Volgens de rechtbank kan er geen twijfel bestaan over het geleverde perceel: dat is de bouwkavel waarvan de grens aan de oostelijke zijde min of meer evenwijdig loopt aan de grens van het bouwvlak. Dat er naderhand door het kadaster op aanwijs van partijen een grotere kadastrale kavel is uitgemeten, brengt niet mee dat het meerdere van 185 m2 ook in eigendom is overgedragen, ook niet als koper en verkoper beiden bij de meting aanwezig waren. Immers, aan de overdracht van dit stuk grond van 185 m2 ligt geen titel, dus geen koopovereenkomst ten grondslag. Dus: dit stuk grond is niet geleverd en aan de eventuele levering van dit stuk grond lag ook geen titel ten grondslag, zodat een eventuele levering ongeldig zou zijn.
De koper wijst er nog op dat in de koopovereenkomst een bepaling is opgenomen over over- en ondermaat. Dat artikel is echter, aldus de rechtbank, geschreven voor de situatie waarin partijen wel weten welke kavel zij willen overdragen, maar niet precies weten wat de exacte oppervlakte daarvan is. Tussen partijen bestaat echter geen discussie over de exacte oppervlakte van de overeengekomen bouwkavel, maar slechts over de vraag wie eigenaar is van de driehoekige strook grond naast deze kavel.
De rechtbank overweegt voorts dat de koper misschien wel bezitter is van de omstreden strook grond, maar dat hij dan te kwader trouw was omdat hij op basis van de inhoud van de leveringsakte de werkelijke eigendomssituatie behoorde te kennen. Daarom kan van verkrijgende verjaring geen sprake zijn.
De rechtbank verklaart dan ook voor recht dat de omstreden strook eigendom is van de gemeente, zodat de koper deze strook moet ontruimen.
Wij merken op dat het kadaster beoogt de kadastrale grenzen zodanig te laten lopen dat deze grenzen samenvallen met de juridische eigendomsgrens. Deze uitspraak leert dat dit samenvallen niet altijd wordt gerealiseerd en dat er in dat geval verschil bestaat tussen de juridische en de kadastrale begrenzing van een bepaald perceel.
Rb Limburg, 17 februari 2021, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBLIM:2021:1505
Door Rikkert Hoekstra
