Nieuwsbrief voor overheden
Voor de bescherming van de huurder is het van groot belang dat het gehuurde een “gebouwde onroerende zaak” is. In haar uitspraak van 11 april 2014 heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid verschaft over wat een gebouwde onroerende zaak is.
In deze zaak speelt het volgende. De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (KNVvL) maakt al tientallen jaren gebruik van het militaire vliegveld Valkenburg. Zij heeft daartoe een huurovereenkomst gesloten met de Staat. De Staat zegt de huurovereenkomst op tegen 1 juli 2012 en zegt de ontruiming aan. KNVvL stelt zich op het standpunt dat zij huurrechtelijk wordt beschermd, aangezien zij een gebouwde onroerende zaak (de landingsbaan) heeft gehuurd. Daarbij wijst zij erop dat de 45 meter brede landingsbaan die zij huurt een fundering heeft van meer dan 2,5 meter diepte.
Als de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak is, dan heeft KNVvL geen enkele bescherming en moet zij ontruimen. Valt de landingsbaan wel als een gebouwde onroerende zaak aan te merken, dan heeft zij gedurende maximaal 3 jaar ontruimingsbescherming.
De Hoge Raad oordeelt dat voor de beoordeling of sprake is van een gebouwde onroerende zaak maatgevend is of zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw moet worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (de Hoge Raad verwijst naar de definitie van een gebouw “in de Woningwet”). Voorts is het volgens de Hoge Raad denkbaar dat wanneer niet geheel aan deze omschrijving wordt voldaan, onder omstandigheden toch sprake is van een gebouwde onroerende zaak. De Hoge Raad oordeelt dat die uitzondering zich hier niet voordoet en dat het hof mocht oordelen dat een landingsbaan niet is gebouwd, maar is aangelegd.
Kortom, KNVvL geniet geen huur- of ontruimingsbescherming, aangezien de landingsbaan wordt aangemerkt als een ongebouwde onroerende zaak.
In het afgelopen jaar is in de lage rechtspraak al vaak de problematiek van de “gebouwde”
of “ongebouwde” onroerende zaak aan de orde geweest. Een huurder wenst immers graag een gebouwde onroerende zaak te huren om aanspraak te kunnen maken op bescherming, terwijl voor de verhuurder juist het omgekeerde geldt. Voor een huurder is het dan ook van groot belang om niet alleen het terrein maar ook een gebouw te huren. Omgekeerd kan een verhuurder bescherming voorkomen door geen gebouw te verhuren, maar een huurder de bevoegdheid te geven (of de verplichting op te leggen) zelf opstallen te realiseren.
Terzijde worden hierbij nog een aantal voorbeelden van onroerende zaken uit de jurisprudentie aangehaald, waarbij deze discussie (gebouwd versus ongebouwd) eveneens een rol speelde. Zo is in eerdere jurisprudentie bepaald dat een parkeerterrein geen gebouwde onroerende zaak is en een tennisbaan en een terras wel als “gebouwd” moet worden aangemerkt.
Over tankstations is veel jurisprudentie te vinden. De reden daarvan is dat het belang van “gebouwd” of “ongebouwd” bij tankstations groter is dan bij een vliegveld. Tankstations zijn zogeheten 290-bedrijfsruimten. Daarbij is sprake van een veel ruimere huurbescherming. Die bescherming geldt alleen indien het tankstation “gebouwd” is. De heersende leer is dat de verhuur van een perceel grond met de verplichting een tankstation te realiseren moet worden gezien als de huur van een ongebouwde onroerende zaak, hetgeen geen huurbescherming oplevert.
HR 11 april 2014, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:HR:2014:899
"