Locatiebeleid en huur

Toewijzing van de door de gemeente gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de huur van een perceel losse grond ten behoeve van een tankstation rechtsgeldig is opgezegd. Gevorderde ontruiming ook toegewezen.

De gemeente Rotterdam heeft in 1972 een perceel onbebouwde grond verhuurd aan ESSO. In de overeenkomst staat dat bij het einde van de huur de grond door de huurder moet worden ontruimd, bij gebreke daarvan alle op en in de grond gestichte opstallen zonder schadevergoeding aan de gemeente zullen overgaan. In 1998 heeft een andere huurder, Schipper, ESSO als huurder opgevolgd. In 2003-2005 heeft de gemeente een locatiebeleid ontwikkeld met betrekking tot brandstofverkooppunten; waarover Schipper in 2003 is geïnformeerd. De gemeente Rotterdam bood Schipper een laatste verlengingstermijn van 5 jaar aan, eindigend eind 2008. Schipper ging daarmee niet akkoord. De gemeenteraad heeft vervolgens een nieuw beleid op poten gezet: deze locatie moet volgens het schema in 2020 worden geveild. Schipper weigert wederom akkoord te gaan, waarop de gemeente opzegt tegen 31 december 2020. Zij vordert vervolgens een verklaring voor recht dat de overeenkomst dan ook eindigt.

De kantonrechter verwerpt om te beginnen het verweer dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden opgezegd, omdat er sprake zou zijn van een automatische verlenging van de huurovereenkomst: er is immers van meet af aan gecontracteerd voor een bepaalde tijd. Dat de huuroverkomsten in het begin wellicht min of meer automatisch werden verlengd, maakt dat niet anders. Toen was de tijd ook anders, aldus de kantonrechter. Daarom wordt ook het betoog van Schipper dat de opzegging in strijd is met artikel 1, 1e protocol bij het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM), het recht van eigendom, afgewezen. Een aanspraak op huur kan in mensenrechtelijke zin worden opgevat als een ‘recht van eigendom’. De Staat heeft de plicht eigendomsrechten van burgers te beschermen, maar die plicht heeft wel zijn grenzen. Tegenwoordig wordt minder snel aangenomen dat sprake is van bestaande en op die grond onaantastbare rechten.

Verder wordt het verweer verworpen dat er sprake zou zijn van middenstandsbedrijfsruimte, zodat aan Schipper huurbescherming zou toekomen. Immers, voor de vraag welk huurregime van toepassing is, komt het aan op het begin van de overeenkomst. Toen ging het om een perceel onbebouwde grond. Het gaat dus om huur van onbebouwde grond, zodat er geen huurbescherming is; dat zou anders geweest zijn, indien destijds een compleet brandstofverkooppunt zou zijn verhuurd. Uit de latere huuroverkomsten blijkt ook niet dat de huurder voor de aanwezige installaties huur heeft betaald, zodat er in zoverre geen indicatie is dat er –later- meer dan alleen de grond werd verhuurd. Dat het tankstation door natrekking misschien eigendom is geworden van de gemeente, is voor de bepaling van het toepasselijk huurregime niet relevant.

Schipper heeft, aldus de kantonrechter, ook onvoldoende onderbouwd dat de gemeente bij haar opzegging in strijd heeft gehandeld met regels van publiekrecht. Het besluit van de raad hield in dat de kleine en middelgrote pompen voorlopig niet geveild mochten worden, opdat deze partijen voldoende tijd hadden op zich op de veiling voor te bereiden. Daaraan heeft de gemeente voldaan. Schipper voert aan dat het veilingbeleid onrechtmatig is, omdat de kleine pomphouders buiten de boot dreigen te vallen doordat grote oliemaatschappijen de mogelijkheid hebben om grotere bedragen te bieden dan kleine partijen. De gemeente heeft dit echter betwist door te zeggen dat door de veilingen ook nieuwe en kleinere partijen zijn toegetreden, hetgeen door Schipper niet kon worden betwist. Daarnaast heeft Schipper ook het voordeel dat hij een bod kan doen zonder de opstal te hoeven kopen omdat die, economisch gezien, reeds van hem is; de partij die de veiling wint, moet de waarde van de opstal betalen aan Schipper (indien hij deze tenminste wil hebben; anders kan Schipper deze verwijderen).

In het veilingbeleid is opgenomen dat in situaties van onderhuur deze locaties achteraan het veilingschema worden geplaatst, dus later dan Schipper, en dat in deze onderhuursituaties door een nieuwe huurder aan de onderhuurder een vergelijkbaar netto winst aandeel moet worden geboden gedurende de looptijd van de huur, 15 jaar. Schipper vindt dat hij ook recht heeft op winsthandhaving. De kantonrechter overweegt echter dat er geen sprake is van gelijke gevallen, omdat Schipper geen onderhuurder is.

De vordering van de gemeente om Schipper te veroordelen om het perceel in oorspronkelijke staat op te leveren, wordt toegewezen: dat staat nu eenmaal in de overeenkomst. De gemeente heeft ter zitting echter wel verklaard bereidt te zijn Schipper alsnog de mogelijkheid te bieden van een ‘going concern’ -overdracht.

Deze uitspraak laat zien dat en waarom het van belang is om beleid te ontwikkelen hoe met bepaalde huurovereenkomsten wordt omgegaan: gelijke gevallen moeten gelijk worden behandeld. De opmerking van de kantonrechter dat de tijd toen anders was, geeft aan dat tegenwoordig meer belang wordt gehecht aan concurrentie c.q. gelijkheid. Het ligt tegenwoordig meer in de rede dat de huurovereenkomsten van tijd tot tijd worden beëindigd, om andere partijen op gelijke voet in staat te stellen om ook huurder te worden. Er is dus minder oog voor handhaving van bestaande rechten, dus handhaving van bestaande verhoudingen.

Rb Rotterdam 6 juli 2018, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBROT:2018:5316

Door Rikkert Hoekstra

"