Omzetting naar woonbestemming met voeten in de aarde

Handelen van de gemeente ten aanzien van het door bewoners aan de projectontwikkelaar betalen van kosten voor de wijziging bestemmingsplan ‘Luttermolenveld’ om bestemming recreatiewoningen te wijzigen in woonbestemming is in casu geen onrechtmatig handelen van de gemeente.

De gemeente Losser bestemt in 1989 een perceel tot ‘recreatiewoningenterrein’. Er wordt een ontwikkelovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar, Kondor Wessels, inhoudend dat deze naast circa 500 recreatiewoningen ook een centrumvoorziening met onder meer een sporthal gaat aanleggen.

In 2000 wordt een plan van aanpak door de gemeente vastgesteld om illegale permanente bewoning van de woningen te bestrijden. In 2003 ontstaat een geschil met Kondor Wessels vanwege bouwen in afwijking van de bouwvergunning. Een gewijzigde bouwvergunning wordt geweigerd. Vervolgens weigert Kondor Wessels om het recreatiepark af te bouwen en stelt zij de gemeente aansprakelijk voor schade, begroot op een bedrag van € 22 miljoen. Eveneens in 2003 doet de minister van VROM het voorstel dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om de bestemming te wijzigen in een permanente woonbestemming. Dit leidt tot onderhandelingen tussen de gemeente en Kondor Wessels. In het kader van de uitvoerbaarheid stelt de gemeente zich op het standpunt dat Kondor Wessels de kosten van de bestemmingsplanwijziging moet betalen. Deze weigert, maar stelt aan de bewoners voor dat zij de kosten voor hun rekening zullen nemen voor een bepaald bedrag per vierkante meter, met een minimum van € 15.000,-. Minimaal 95% van de bewoners moet er aan mee doen. Op deze basis wordt de kwestie geschikt.

De woningen van de bewoners die hadden betaald, kregen een woonbestemming, andere woningen niet. De Afdeling oordeelt in 2010 dat de financiële uitvoerbaarheid geen argument kan zijn voor het maken van onderscheid tussen bewoners die wel en die niet hadden betaald. De gemeente achtte de wijziging van het plan kennelijk financieel uitvoerbaar, nu zij het bestemmingsplan heeft vastgesteld hoewel zij wist dat niet iedereen de overeenkomst met de ontwikkelaar had gesloten. In 2014 oordeelt de Afdeling dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt kan stellen dat de desbetreffende recreatiewoningen niet voor een woonbestemming in aanmerking konden komen, met als consequentie dat circa 18 van de ongeveer 500 recreatiewoningen ‘gratis’ een woonbestemming kregen.

Daarop stellen de bewoners die met de ontwikkelaar in zee waren gegaan de gemeente aansprakelijk: de gemeente had a. onrechtmatig gedreigd met verhoging van de forensenbelasting voor eigenaren van een recreatiewoning, b. onrechtmatig gedreigd met streng handhavend optreden tegen illegale permanente bewoning en c. onrechtmatig de postbezorging laten staken. De gemeente had een eigen belang bij wijziging van het bestemmingsplan en had zich jegens de ontwikkelaar al gebonden om het bestemmingsplan te wijzigen, aldus de bewoners. Bovendien heeft de gemeente de bewoners d. onjuist geïnformeerd door te stellen dat enkel degenen die zouden meebetalen, voor hun perceel een andere bestemming zouden krijgen. De bewoners zijn onder deze druk bezweken en hebben de financiële bijdrage aan de ontwikkelaar betaald. Achteraf blijkt dat zij dat niet hadden hoeven doen, want de Afdeling heeft immers geoordeeld dat de gemeente niet mocht eisen dat de bewoners een geldbedrag zouden betalen voor het wijzigen van het bestemmingsplan. De kosten worden ten onrechte bij de betalende bewoners neergelegd, terwijl het de gemeente en de ontwikkelaar zijn die baat hebben bij de deal; de gemeente heeft de kaveleigenaren ten onrechte betrokken bij haar geschil met Kondor Wessels.

De rechtbank Overijssel wijst echter deze vordering af.

Zij overweegt onder meer dat de gevonden oplossing, de wijziging van het bestemmingsplan, mede inhield dat de ontwikkelaar de kosten daarvan zou dragen: de gemeente mocht en moest dit zelfs al eis stellen, omdat anders de economische uitvoerbaarheid van de planwijziging niet was gegarandeerd. Niet is komen vast te staan dat de gemeente met Kondor Wessels heeft afgesproken dat deze een deel van de kosten zou terughalen bij de bewoners, laat staan dat de gemeente dat zou hebben bevorderd of geïnitieerd. Het maakt voor de gemeente immers ook niet uit hoe Kondor Wessels de kosten financiert. Het is wel waar dat de gemeente wist dat de ontwikkelaar de bewoners zou vragen om een bijdrage te voldoen, want de gemeente zou de percelen van degenen die gaan bijdrage zouden voldoen, niet een woonbestemming geven. Dit is echter niet onrechtmatig: als de bewoners en Kondor Wessels een voor beide partijen aantrekkelijke overeenkomsten sluiten om de wijziging van het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar te maken, is het niet onrechtmatig dat de gemeente dat niet tegenhoudt. De gevonden oplossing was ook voor de gemeente voordelig, maar dat gold ook voor de bewoners die in overgrote meerderheid een permanente woonbestemming wilden. Ook heeft de gemeente de bewoners niet onrechtmatig onder druk gezet: c. het besluit om geen post te bezorgen was een besluit van TPG Post, welk besluit de gemeente weliswaar heeft bevorderd door te bevestigen dat het ging om een recreatieterrein, maar dat was het op dat moment ook. Ook a. de verhoging van de forensenbelasting is niet onrechtmatig: dat voortzetting van de recreatieve bestemming daardoor een stuk duurder werd, maakt de vaststelling van de verordening niet onrechtmatig. Ook is het niet onrechtmatig b. dat de gemeente heeft gedreigd met strenge controles op het illegaal permanent bewonen: immers, de gemeente heeft een beginselplicht tot handhaving. Het beweerdelijk onjuist informeren d. bestaat volgens de bewoners hierin, dat de gemeente heeft gezegd dat degenen die geen bijdrage zouden betalen aan Kondor Wessels, ook geen woonbestemming zouden krijgen, maar uiteindelijk blijkt dat ‘free riders’ toch de lucratieve woonbestemming hebben gekregen. De gemeente antwoordt dat de gegeven informatie op dat moment wel juist was; de gemeente heeft een en ander wel geprobeerd, maar moest achteraf buigen voor de Afdeling. De rechtbank kan de gemeente daarin volgen: op het moment dat de informatie werd gegeven, was deze niet onjuist. De Afdeling heeft later pas geoordeeld dat er geen goede ruimtelijke onderbouwing valt te geven voor het onthouden van een woonbestemming aan 18 locaties, terwijl alle andere percelen daar omheen wel een woonbestemming hebben gekregen.

Uiteindelijk heeft de rechtbank dus geoordeeld dat de gemeente niet onrechtmatig heeft gehandeld. Zouden de 18 bewoners die niet hebben betaald onrechtmatig hebben gehandeld danwel zouden zij ongerechtvaardigd zijn verrijkt doordat zij hebben geprofiteerd van de op kosten van hun collega-bewoners gerealiseerde woonbestemming?

Rb Overijssel 27 juni 2018, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBOVE:2018:2769

Door Rikkert Hoekstra

"