Nieuwsbrief voor overheden
Een verhuurder kan een huurovereenkomst ontbinden wanneer hij een verhuurde zaak heeft gekocht en hij een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Recent heeft het hof de in de jurisprudentie ontwikkelde toetsingskaders nogmaals uiteengezet.
Een huurder huurt al jaren woonruimte in het bijgebouw van een voormalige boerderij in het buitengebied van de gemeente Zwolle. De gemeente is eigenaar geworden van het perceel waarop het verhuurde pand staat omdat zij de ontwikkeling van een bedrijventerrein mogelijk wil maken. Vervolgens heeft de gemeente een bestemmingsplan vastgesteld, als gevolg waarvan het perceel waarop huurder woont de bestemming ‘groen’ heeft gekregen. Het perceel dient als visuele begrenzing van het te ontwikkelen bedrijventerrein. In dat kader heeft de gemeente een ecologische zone aangelegd in het gebied waarin zich ook het gehuurde bevindt.
Voor de gemeente is het ten behoeve van de verwezenlijking van de bestemming die rust op het verhuurde van belang dat de huurder verhuist. De huurder weigert zelf te vertrekken, zodat de gemeente bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst vordert op grond van artikel 7:281 BW. Op die grond mag de gemeente ontbinding vorderen als zij een op het verhuurde rustende bestemming wil verwezenlijken. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen.
De huurder is het daarmee niet eens en stelt in hoger beroep onder meer dat er geen noodzaak is dat hij moet verhuizen. Gebruik van het bedrijventerrein is volgens hem mogelijk zonder dat op de gronden met de bestemming Groen" een ecologische zone is gerealiseerd.
Het hof licht toe dat uit vaste jurisprudentie volgt dat méér nodig is dan dat de bestemming het voortgezet gebruik uitsluit en dat de gemeente stelt dat zij die bestemming wil verwezenlijken. De huur mag ook in dat geval enkel worden beëindigd indien overwegingen van ruimtelijke ordening tot verwezenlijking van de bestemming nopen. Daarbij speelt tevens een rol of de gemeente bij de afweging van alle betrokken belangen in alle redelijkheid de huur mocht beëindigen. Kortom, er moet een noodzaak zijn om ook echt aan de bestemming te gaan voldoen.
In deze casus heeft de gemeente aangevoerd dat het bedrijventerrein is ingedeeld in zones, waarbinnen een bepaalde geluidsbelasting is toegestaan. Daardoor staat woonbebouwing in de ecologische zone de verdere invulling van het bedrijventerrein in de weg. De woonfunctie verdraagt zich derhalve niet met het bedrijventerrein. Het hof acht dit een voldoende onderbouwing en concludeert als volgt:
“Daarmee nopen ontwikkelingen van ruimtelijke ordening tot ontbinding van de huurovereenkomst.”
Ook andere door de huurder aangevoerde standpunten en zijn belang bij het behoud van de woning mogen niet baten. In dit geval is de verwezenlijking van de bestemming gerechtvaardigd en weegt dat het zwaarst. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder zal elders woonruimte moeten zoeken.
Hof Arnhem-Leeuwarden 6 februari 2018, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHARL:2018:1180
"