Opstal en huur van onbebouwde grond

Huur van grond in combinatie met economische eigendom van gebouw. Opzegging huur, gevolgd door vordering ontruiming. Beroep op verkrijgende verjaring faalt, want geen bezitshandelingen gebleken. Aan de vereisten voor het bestaan van een kwalitatief recht of kwalitatieve verplichting is niet voldaan. De huur is met goede grond opgezegd vanwege de aan huurder te wijten verstoorde verhouding tussen partijen. Het boetebeding is niet kennelijk onredelijk en het boetebedrag is door de eerste rechter voldoende gematigd. Nu de toekomstplannen van de gemeente vertraging hebben opgelopen en toewijzing van de vordering tot ontruiming thans slechts tot leegstand en verloedering zal leiden, wordt die vordering op dit moment afgewezen. (Vooralsnog) geen aanspraak op vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking.

De gemeente Zaanstad verhuurt in 1993 een perceel grond aan een stichting. Op het perceel bevindt zich een opstal; de stichting koopt tegelijkertijd de ‘economische eigendom’ van deze opstal van een stichting die ter plekke een school exploiteerde. De stichting verhuurt het gebouw als atelierruimtes aan kunstenaars; in de opstal vinden ongeveer 35 kunstenaars onderdak. Daarna heeft de gemeente ten behoeve van een basisschool nog een keer twee voormalige klaslokalen gehuurd; in dat kader heeft overigens de gemeente nog erkend dat de eigendom van het gebouw bij de stichting berust. De gemeente heeft later aangeboden om een recht van opstal te vestigen, maar dit recht van opstal komt niet formeel tot stand. In dat kader heeft de gemeente overigens nog wel opgemerkt dat zij bij gebreke van een recht van opstal formeel juridisch eigenares van het gebouw was. Eind 2013 zegt de gemeente de huur op, daarbij verlangend dat de stichting het gebouw dient te verwijderen. Nota bene: indien een perceel grond wordt verhuurd, dan gaat het dus om huur van onbebouwde grond. Als er vervolgens op de grond door de huurder bijvoorbeeld een woning of bedrijfsruimte wordt gebouwd, dan blijft het gaan om huur van onbebouwde grond. Er ontstaat dan geen huur van woon- of bedrijfsruimte ook al is de verhuurder formeel juridisch eigenaar van het door de huurder opgerichte gebouw. De huur verschiet niet van kleur.

De kantonrechter veroordeelt de stichting op vordering van de gemeente tot ontruiming. Hij verklaart voor recht dat de stichting geen opstalrecht heeft verkregen. Zie daarvoor onze nieuwsbrief uit 2016.

In hoger beroep overweegt het hof dat een opstalrecht het zakelijk recht is om op of boven de onroerende zaak van een ander een gebouw in eigendom te hebben of te verkrijgen. Voor het bezit van een opstalrecht is dus tenminste vereist dat blijkt van een eigendomspretentie met betrekking tot de opstal in kwestie, hetgeen in dit geval betekent de pretentie van het recht om de opstal op de gemeentegrond te hebben. Het hof stelt vast dat de stichting stelt dat zij niet beter wist dan dat zij vanaf het begin economisch eigenaar was van het gebouw met opstalrecht: dat is een innerlijk tegenstrijdige stelling, aldus het hof, want een economisch eigenaar is iemand die per definitie geen juridisch eigenaar is van een opstalrecht. Iemand die zichzelf dus aanduidt als economisch eigenaar geeft daarmee te kennen te weten dat hij geen juridisch eigenaar is van een opstalrecht. Economische eigendom is immers geen eigendom, maar een op een overeenkomst berustend samenstel van rechten en plichten.

Dat de gemeente de rechtspositie van de stichting ten aanzien van het gebouw heeft aangeduid als ‘eigendom’ is niet een overtuigend argument voor de stelling van de stichting dat zij bezitter is geweest van het opstalrecht. Aangenomen moet immers worden dat de gemeente doelde op de economische eigendom.

Het voeren van onderhandelingen over het vestigen van een formeel recht van opstal is niet goed te rijmen met het standpunt van de stichting dat zij reeds bezitter was van een opstalrecht. Weliswaar had de stichting ten tijde van de onderhandelingen daarover aangegeven zich ‘formeel juridisch’ op het standpunt te stellen dat reeds een recht van opstal was gevestigd, maar die mededeling was evident onjuist. Deze mededeling was in elk geval onvoldoende duidelijk om het recht van de gemeente als juridisch eigenaar van de opstal te betwisten.

Voorts komt aan de orde dat volgens de stichting de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid danwel dat de opzegging misbruik van bevoegdheid oplevert omdat partijen jarenlang een relatie hebben onderhouden, vanwege de grote financiële belangen van de stichting en die van de kunstenaars. De stichting betoogt dat de gemeente onvoldoende zwaarwegende gronden heeft om tot opzegging over te gaan, ook al omdat de gemeente geen concreet plan met de locatie heeft. Daaromtrent overweegt het hof dat voldoende aannemelijk is geworden dat op de korte termijn het vertrek van de stichting niet nodig is, maar dat de gemeente op termijn wel serieuze plannen met het perceel heeft. Het hof komt tot de bevinding dat de verstoring van de verhouding tussen partijen te wijten is aan de stichting. De gemeente had de stichting ruimhartig schadeloos gesteld voor het verlies van het gebruik van de twee lokalen. Bovendien had de stichting het onjuiste en onredelijke standpunt ingenomen dat 2 in 1994 gebouwde klaslokalen haar eigendom waren en dat zij recht had op een marktconforme gebruiksvergoeding, hoewel deze klaslokalen waren gebouwd op kosten van de gemeente. Het hof acht het begrijpelijk dat deze opstelling bij de gemeente ieder vertrouwen in een toekomstige vruchtbare samenwerking heeft weggenomen. Daarom is de opzegging van de huur te billijken, wat er verder ook zij van het grote belang van de stichting en haar huurders. Met die belangen had de stichting zelf ook rekening moeten houden toen zij het onderste uit de haar niet toebehorende kan probeerde te halen. De stichting heeft bovendien voor de economische eigendom van het gebouw slechts € 15.000,- betaald, welk bedrag zij door de ruimhartige compensatie van de gemeente ruimschoots heeft kunnen terugverdienen. Bovendien heeft de stichting altijd rekening moeten houden met de mogelijkheid van een opzegging zonder enig recht op schadevergoeding, nu dat in de overeenkomst uitdrukkelijk was bepaald. Er is daarom rechtsgeldig opgezegd.

De kantonrechter had de stichting veroordeeld om het gebouw binnen zes maanden te ontruimen, maar het bezwaar daartegen van de stichting is terecht, omdat de gemeente op dit moment geen plannen heeft. Ontruiming leidt slechts tot leegstand en verloedering. Een ontruimingstermijn die zou zijn gekoppeld aan het stadium waarin de planvorming van de gemeente zich bevindt, zou op zijn plaats zijn, maar valt niet te formuleren. Daarom wordt de vordering tot ontruiming op dit moment afgewezen, hetgeen overigens niet afdoet aan de vaststelling dat het gebruik onrechtmatig is en blijft, aldus het hof. Zodra de plannen van de gemeente voldoende vaste
vorm hebben gekregen kan zij, zonodig in kort geding, alsnog ontruiming vorderen.

De stichting had ook nog een vordering ingesteld op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Zij is immers economisch eigenaar van dat gebouw; als de gemeente daar gebruik van kan maken voor haar plannen, zou dat tot verrijking kunnen leiden. Dat valt echter op dit moment nog niet te beoordelen, aldus het hof. Daarom wordt deze vordering afgewezen.

Op zichzelf is dit in onze ogen een heldere casus met een dito uitspraak, maar het is wel goed te noteren hoe het hof hier pragmatisch met de ontruimingstermijn omspringt. De kantonrechter had de basis van de bevinding dat de opzegging correct is en de voortzetting van het gebruik van het perceel dus onrechtmatig pardoes tot ontruiming veroordeeld, maar het hof vindt dat niet nodig en doet dat dus niet. Wij vinden dit een wijs oordeel. Immers, in deze situaties ontstaat vaak een vicieuze cirkel. De huurder verzet zich tegen ontruiming omdat er geen concreet plan is en de verhuurder ontwikkelt geen plan omdat hij niet weet of de huurder te zijner tijd moet ontruimen. Het oordeel van het hof doorbreekt deze cirkel.

Hof Amsterdam 25 april 2017, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHAMS:2017:1632

Door Rikkert Hoekstra

"