Nieuwsbrief voor overheden
In een akte van levering werd overgedragen een bepaald kadastraal perceel, ‘door de koper te gebruiken als weiland’. Daarop rees de vraag: wat is er nu overgedragen, het weiland of het kadastrale perceel?
Tussen de grens van het kadastrale perceel en de feitelijke grens van het weiland bevond zich een deel van het erf van de woning van de verkoper, afgescheiden met een heg/schutting.
Vaste rechtspraak is dat de omvang van het overgedragen perceel moet worden bepaald op basis van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze akte moet naar objectieve maatstaven worden uitgelegd, in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Wanneer in de akte enkel een kadastrale aanduiding van het perceel is vermeld zonder verdere feitelijke omschrijving, dan kan worden aangenomen dat het de bedoeling is geweest om het perceel binnen de kadastrale grenzen over te dragen.
In dit geval oordeelt het hof dat de akte aldus moet worden uitgelegd, dat het alleen de bedoeling is geweest om het als weiland aangeduide deel van het kadastrale perceel over te dragen. De omstreden strook was al vanaf 1995/1996 onderdeel van het erf en de tuin van koper; deze van het weiland afgescheiden strook grond was ten tijde van de koop en levering van het perceel dus niet in gebruik als weiland.
De koper heeft verklaard dat hij pas na de levering van het weiland op zoek is gegaan naar de grens. De notaris heeft als getuige verklaard dat er tijdens het passeren van de akte niets over de grens is gezegd. Daarom oordeelt het hof dat koper er niet in is geslaagd het bewijs te leveren dat de strook grond tussen de feitelijke en kadastrale grens is verkocht en geleverd. Immers, het stond partijen niet voor ogen dat het in de akte vermelde kadastrale perceel groter was dan het weiland. Over de strook grond is pas na de overdracht gesproken. Dat betekent, aldus het hof dat voor de levering van de omstreden strook geen geldige titel bestaat, dus geen geldige koopovereenkomst, en dat er dus ook geen rechtsgeldige overdracht heeft plaatsgevonden, zodat de koper van deze strook grond geen eigenaar is geworden.
In deze uitspraak zijn twee zaken aan de orde:
- De overdracht: voor een overdracht is een notariële akte vereist. Dat betekent dat de bewoordingen en ook eventueel het bij de akte behorende kaartje bepalend zijn voor de vraag wat er is overgedragen;
- Het vereiste dat de overdracht moet berusten op een rechtsgeldige titel: juristen spreken dan over het ‘causale stelsel’. Als
er aan de overdracht geen deugdelijke overeenkomsten ten grondslag ligt, dan is de overdracht in zoverre niet geldig. Voor de vraag wat de inhoud van de koopovereenkomst is, welke koopovereenkomst overigens ook in de leveringsakte pleegt te worden vastgelegd, kan bewijs geleverd worden door getuigenverklaringen.
Hof ‘s-Hertogenbosch 19 april 2016, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2016:1493
Door mr. U.T. Hoekstra
"