Nieuwsbrief voor overheden
Huurder betaalt geen huur aan de verhurende gemeente vanwege overlast bij het naast het gehuurde gelegen basketbalveld, hetgeen volgens huurder een gebrek oplevert en wanbetaling rechtvaardigt en subsidiair een onrechtmatige overheidsdaad oplevert. De kantonrechter oordeelt dat noch sprake is van een gebrek noch van een onrechtmatige daad.
De gemeente Almere start een procedure jegens een huurder van een perceel grond van de gemeente, waarop een opstal is gevestigd, in welk opstal door de huurder een discotheek wordt geëxploiteerd. De procedure wordt onder meer gestart wegens wanbetaling door de huurder vanwege overlast van hangjongeren, drugsgebruik en prostitutie bij het naastgelegen basketbalveld. De huurder beroept zich op een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) en subsidiair op een onrechtmatige overheidsdaad. Hij vordert onder meer vergoeding van de schade en subsidiair vermindering van de huurprijs.
De kantonrechter oordeelt dat feitelijke stoornissen door derden zonder bewering van recht niet kwalificeren als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat de beschreven overlast is aan te merken als een feitelijke stoornis door derden. Daarover stelt huurder zich op het standpunt dat zich een uitzondering voordoet in die zin dat de gemeente zelf heeft bijgedragen aan de feitelijke stoornis door derden van zijn huurgenot door het naastgelegen sportveld aan te wijzen als ‘hangplek’ en geen, althans onvoldoende, maatregelen te treffen en op te treden tegen overlast veroorzakende derden. De kantonrechter stelt vast dat de gemeente niet heeft betwist dat er sprake is van overlast. Verder stelt hij vast dat niet is gebleken dat de gemeente het naastgelegen sportveld specifiek heeft aangewezen als ‘hangplek’, maar dat wel voldoende is komen vast te staan dat de gemeente de ontstane situatie, waarbij het sportveld wordt gebruikt door overlast veroorzakende personen, min of meer heeft gedoogd. De kantonrechter oordeelt dat dat onvoldoende is om aan te nemen dat in dit geval dan sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Dit zou anders kunnen zijn indien de gemeente bevoegdheden heeft om tegen overlast veroorzakende derden op te treden, maar van deze bevoegdheden geen gebruik maakt. Aangenomen moet worden dat de gemeente, verantwoordelijk voor de openbare ruimte, het in haar macht heeft om tegen overlast in die openbare ruimte op te treden. De huurder verwijt de gemeente dat zij, ondanks diverse verzoeken daartoe, heeft nagelaten afdoende op te treden tegen de overlast gevende activiteiten met als gevolg dat het gehuurde c.q. de discotheek beperkt toegankelijk was en kampte met een verminderde uitstraling. De kantonrechter oordeelt dat, in samenspraak met huurder, de gemeente in 2004 het driesporenbeleid heeft ingezet. Dit houdt in dat er fysieke maatregelen zijn getroffen die zagen op de herinrichting van het sportveld, aanvullend zijn camera’s en verlichting aangebracht en zijn de bushokjes verplaatst. Ook heeft de gemeente preventieve maatregelen getroffen door wekelijks preventiemedewerkers contacten te laten onderhouden met - en begeleiding te bieden aan - de bezoekers van het sportveld. Tevens is handhavend opgetreden door de inzet van politie en stadstoezicht. Uit de door de gemeente overgelegde voortgangsrapportages blijkt dat er gedurende de laatste jaren minder incidenten bij de politie zijn geregistreerd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW. Er mag dan ook geen verrekening van de huurpenningen plaatsvinden en de gevorderde huurprijsvermindering wordt afgewezen.
Ook de subsidiaire vordering van de huurder, dat de gemeente schade aan hem dient te vergoeden wegens onrechtmatig handelen jegens hem, wordt afgewezen. De kantonrechter is van oordeel dat de huurder onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig zou hebben gehandeld. De gemeente heeft immers naar aanleiding van de overlast maatregelen getroffen om de overlast in te dammen. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige overheidsdaad, zodat de gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen.
De les die hieruit geleerd kan worden is dat, als de gemeente overlast op een naast het gehuurde gelegen perceel min of meer gedoogt, er nog geen sprake hoeft te zijn van een gebrek op grond waarvan een huurder recht heeft op schadevergoeding en huurprijsvermindering. Wel moet de gemeente erop bedacht zijn dat ze verantwoordelijk is voor de openbare ruimte en het in haar macht heeft om tegen overlast in de openbare ruimte op te treden. In die zin is het raadzaam ten aanzien van overlast een beleid te hanteren en de nodige maatregelen te treffen.
Rb Midden-Nederland 19 april 2017, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBMNE:2017:2288
Door Lianne Broekhuysen
"