Nieuwsbrief voor overheden
Voor de vraag of sprake is van een gebrek – en de daarop volgende vraag of een huurder aanspraak kan maken op huurvermindering – is van belang hetgeen een huurder bij aanvang van de huur mocht verwachten van het gehuurde. Recent moest het hof Den Haag oordelen over een kwestie, waarbij na een aantal jaren huur bleek dat – op basis van een nieuwe meting – het aantal gehuurde m2 minder was dan bij aanvang opgegeven. De huurder meende dat daardoor sprake was van een gebrek en vorderde huurvermindering. Het hof was het daar niet mee eens.
De gemeente Rotterdam heeft aan een stichting een deel van een voormalig schoolgebouw verhuurd. In de huurovereenkomst is bij de beschrijving vermeld dat de te verhuren ruimte een oppervlakte heeft van 3.513 m2. In 2014, in het kader van de afrekening servicekosten, heeft de gemeente de huurder bericht dat het verhuurde opnieuw is opgemeten op basis van een NEN 2580-meting en dat als gevolg daarvan het verhuurde oppervlak wordt aangepast naar 2.542,06 m2.
De huurovereenkomst tussen partijen is door de gemeente in 2015 opgezegd, waarna de stichting het gehuurde in april 2016 heeft ontruimd.
Na het einde van de huurovereenkomst speelde tussen partijen discussie over de huurachterstand die de stichting had laten ontstaan en over het verschil in oppervlakte. De stichting heeft zich in hoger beroep (onder meer) op het standpunt gesteld dat zij recht heeft op huurvermindering, omdat door de gemeente aan haar minder vierkante meters ter beschikking zijn gesteld dan waar zij op grond van de huurovereenkomst recht op zou hebben. De stichting kwalificeerde dit als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
Het hof was van oordeel dat geen sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Daarbij overwoog het hof dat het hierbij niet gaat om een staat of eigenschap van het gehuurde, waardoor de stichting minder genot van het gehuurde heeft gehad dan zij op basis van hetgeen partijen zijn overeengekomen, mocht verwachten. Ook is voor een geslaagd beroep op huurvermindering het uitgangspunt dat een gebrek kan worden verholpen. Het hof meende dat ook om die reden het beroep op huurvermindering niet kan slagen.
Hierbij speelde tevens een rol dat partijen in (de algemene bepalingen behorend bij) de huurovereenkomst voor een deel waren afgeweken van artikel 7:204 BW. Dit hield in dat voor de vraag of sprake is van een gebrek alleen wordt gekeken naar het genot dat de huurder mocht verwachten; een subjectief criterium. De wet gaat uit van een objectief criterium (of de huurder het genot heeft dat hij mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft).
Vanwege dit subjectieve criterium kwam het hof tot het oordeel dat de stichting precies wist welke ruimte zij zou huren, hoe groot deze was en of die ruimte geschikt was, omdat medewerkers van de stichting voor het aangaan van de huurovereenkomst diverse malen het gehuurde hadden bezocht. De stichting wist dus wat zij kon verwachten.
Ook de andere verweren van de stichting (onder meer op grond van wanprestatie en dwaling) werden door het hof terzijde gesteld, grotendeels op basis van de redenering dat de stichting wist wat zij huurde, door de meerdere bezoeken aan het pand, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.
Gerechtshof Den Haag 7 april 2020, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHDHA:2020:1397
Door Hanneke de Danschutter en Marlies Oprel