Verjaring van opstalrecht

Op 29 november jl. is een interessante uitspraak gepubliceerd van de rechtbank Noord-Holland van 11 juni jl 2015. Aangezien in die zaak niet is gebleken van bezit van het recht van opstal, is er geen sprake van verkrijging van het opstalrecht op grond van verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 lid 1 BW, dan wel bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW.

De gemeente Zaanstad verhuurt een perceel gemeentegrond aan Stichting Studio. Op die gemeentegrond bevindt zich een voormalig schoolgebouw (een opstal). De stichting heeft het economisch eigendom van de opstal van een derde gekocht. In die koopovereenkomst staat dat de stichting bevoegd is tot het verrichten van alle feitelijke handelingen en rechtshandelingen met betrekking tot de opstal alsof zij de eigenaar is.

Vervolgens huurt de gemeente van de stichting twee voormalige klaslokalen in de onroerende zaak ten behoeve van een basisschool. Ten aanzien van de onroerende zaak is formeel geen opstalrecht gevestigd. De gemeente heeft de stichting aangeboden een recht van opstal te vestigen. Hiervan heeft zij geen gebruik gemaakt. Op een gegeven moment zegt de gemeente de huurovereenkomst ter zake de gemeentegrond op en zegt zij de ontruiming aan.

De stichting vordert onder meer voor recht te verklaren dat met betrekking tot de opstal een onafhankelijk recht van opstal is ontstaan ten laste waarvan zij beperkt gerechtigde is en dat ze niet gehouden is het perceel vrij van opstallen aan de gemeente op te leveren. Hieraan legt zij ten grondslag dat ze vanaf 1993 onafgebroken bezitter te goeder trouw van de onroerende zaak is geweest en dat zij door de werking van de verkrijgende verjaring een zelfstandig recht van opstal op de onroerende zaak heeft verkregen.

Voor zover geen sprake is van verjaring te goeder trouw, stelt de stichting dat zij door bevrijdende verjaring een zelfstandig recht van opstal heeft verkregen, omdat zij meer dan 20 jaar bezitter van het opstalrecht is en de gemeente in die periode geen vordering tot opeising van haar recht heeft ingesteld.

De gemeente voert - samengevat - aan dat zij door natrekking eigenaar van de onroerende zaak is en de stichting slechts economisch eigenaar van het opstalrecht van de onroerende zaak is geworden. Zij vordert onder meer een verklaring voor recht dat de stichting onrechtmatig gebruik maakt van de gemeentegrond alsmede ontruiming daarvan.

De kantonrechter oordeelt dat voor verkrijgende verjaring van een beperkt recht vast dient komen te staan dat de stichting gedurende 10 jaar te goeder trouw, dan wel gedurende 20 jaar een macht heeft uitgeoefend met betrekking tot (het recht op) de onroerende zaak van een ander, terwijl zij zich daartoe bevoegd achtte uit hoofde van het (formeel niet bestaande) beperkte recht. De kantonrechter oordeelt dat de stichting nooit bezitter is geworden van het opstalrecht van de onroerende zaak en om die reden geen recht van opstal door verjaring heeft verkregen. Voor het ontstaan van een recht van opstal door verjaring is vereist dat de stichting bezitter is geweest van dat recht. Wanneer geen sprake is van overdracht van bezit, dient het bezit te worden verkregen door het verkrijgen van de feitelijke macht, hetgeen bij inbezitneming van een recht van opstal neerkomt op de ongestoorde uitoefening van dat recht. De in het verkeer geldende opvattingen zijn beslissend voor het antwoord op de vraag of iemand zonder medewerking van de vroegere bezitter zodanige feitelijke macht over dat recht heeft verkregen dat hij nu als bezitter moet worden aangemerkt. Het enkele feit dat de stichting destijds de feitelijke macht over de onroerende zaak zou hebben uitgeoefend betekent niet dat zij bezitter is geweest van het recht van opstal. Het gaat er niet om of de stichting bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van de onroerende zaak, maar ten aanzien van het recht van opstal. De kantonrechter oordeelt dat hiervan onvoldoende is gebleken, aangezien de stichting slechts de economische eigendom van de opstal heeft gekocht. Zij heeft nooit de juridische eigendom van het opstalrecht verkregen en is evenmin bezitter van het opstalrecht geworden. De stichting heeft immers de grond van de gemeente gehuurd. Deze grond omvat, tenzij er een opstalrecht zou zijn gevestigd, juist ook de eigendom van de daarop aangebrachte gebouwen. Nu vaststaat dat er geen opstalrecht is gevestigd, heeft de stichting zich niet eenzijdig van houder tot bezitter van het opstalrecht van de onroerende zaak kunnen promoveren. Dat de stichting de onroerende zaak voor zichzelf is gaan houden, is dan ook niet gebleken. De kantonrechter wijst de gevorderde verklaring voor recht dat een onafhankelijk recht van opstal is ontstaan, waarvan de stichting beperkt gerechtigde is, af. De gemeente heeft de huurovereenkomst ter zake de gemeentegrond rechtmatig opgezegd, zodat de stichting ten onrechte gebruik maakt van de grond, zodat de kantonrechter de door de gemeente gevorderde verklaring voor recht toewijst.

Rb Noord-Holland11 juni 2015, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBNHO:2015:12183

Door Lianne Broekhuysen

"