Nieuwsbrief voor overheden
VDL Nedcar (hierna: VDL) exploiteert een autofabriek. Zij is eigenares van een perceel met agrarische bestemming. Op basis van een tijdelijke vergunning die zal eindigen op 1 januari 2024 gebruikt zij dit perceel als parkeerterrein ten behoeve van het personeel van de fabriek. De Staat wil de A2 structureel verbreden en daarom onder meer deze parkeervoorziening onteigenen. Vooruitlopend op deze onteigening heeft VDL plannen voor de bouw van een parkeergarage.
De rechtbank overweegt dat de schadeloosstelling dient plaats te vinden op basis van de daadwerkelijke gebruiksmogelijkheden. Daarnaast kan de verwachtingswaarde relevant zijn, indien er een voldoende reële verwachting bestaat omtrent een lucratieve wijziging van de ter plaatse geldende planologie. Daarbij mag worden uitgegaan van een min of meer speculatief aangelegde gegadigde, maar met pure speculatie behoeft geen rekening te worden gehouden. Op de peildatum in april 2022 bestond er, volgens de rechtbank, geen redelijke verwachting op een meer rendabele bestemming van het perceel met de agrrische bestemming omdat VDL doende was om een parkeergarage te laten bouwen, waarvoor de vergunning in februari 2022 onherroepelijk was geworden. Dat betekende dat een verlenging van de tijdelijke bestemming er niet meer in zat en de gronden dus in principe gewaardeerd moesten worden als zijnde agrarisch, zonder verdere verwachtingswaarde. Immers, VDL zou de overheid nooit gaan vragen om verlenging van de tijdelijke bestemming.
VDL heeft naar voren gebracht dat als de gronden voor de parkeervoorziening niet in het onteigeningsplan begrepen zouden zijn geweest, zij vast een permanente bestemming als parkeerterrein zouden hebben aangevraagd en gekregen. VDL was schadebeperkend bezig, aldus het betoog.
De Hoge Raad oordeelt anders dan de rechtbank. Hij overweegt dat het uitgangspunt is dat de waarde van het onteigende wordt bepaald op de peildatum. Er wordt daarbij geen rekening gehouden met voor- of nadelen van het onteigeningsplan of overheidswerken die in verband staan met de onteigening. Dat is de eliminatieregel. De strekking daarvan is dat de onteigening wordt weggedacht teneinde de werkelijke waarde van het onteigende te kunnen bepalen. Deze correctie is redelijk, want als die niet zou worden toegepast, zou de onteigende een vergoeding van de werkelijke waarde verkrijgen met inbegrip van de waarde verhogende effecten van de onteigening.
Maar indien aannemelijk is dat het onteigende op de peildatum een andere bestemming zou hebben gehad indien het onteigeningsplan of het werk waarvoor wordt onteigend er niet zou zijn geweest, dan moet voor de vaststelling van de werkelijke waarde in beginsel worden uitgegaan van deze andere bestemming. Dus, indien het plan voor de verbreding van de A2 er niet zou zijn geweest, zou VDL nooit een parkeergarage hebben gebouwd, maar een vergunning hebben aangevraagd voor verlenging van de bestemming van de parkeervoorziening. Dan moet dus bij de waardering worden rekening gehouden met een definitieve bestemming als zodanig.
De rechtbank had bovendien geoordeeld dat VDL er vrijwillig voor had gekozen om een parkeergarage te bouwen met 4 modules in plaats van 2 en dat dat tot gevolg had dat VDL geen aanspraak meer kon maken op vergoeding van de kosten verbonden aan de reconstructie van de door de onteigening verloren gegane parkeerplaatsen. Immers, VDL had aangevoerd dat zij had geanticipeerd op de onteigening. In dat betoog ligt besloten, zo constateert de Hoge Raad, de stelling dat de uitbreiding van de parkeergarage in rechtstreeks verband stond met de op handen zijnde onteigening en dat de onteigening haar schaduw vooruit geworden had. De enkele omstandigheid dat VDL voorafgaande aan de onteigening vrijwillig en op eigen initiatief, niet op verzoek van de Staat, schadebeperkende maatregelen heeft genomen, kan niet het oordeel dragen dat de kosten van het schadebeperkend handelen voor rekening van VDL moeten blijven.
De Adviseur van de Hoge Raad wijst er op dat in deze kwestie min of meer onontgonnen terrein wordt betreden. In het onrechtmatige daadsrecht is het voor de bepaling van de schade altijd de vraag wat er gebeurd zou zijn indien deze daad niet zou hebben plaatsgevonden. Er moet dus een scenario worden uitgedacht. Dat was tot voor kort niet het geval in het onteigeningsrecht. Daar was het idee dat de schadeloosstelling moest worden bepaald op basis van de situatie zoals de onteigenaar deze aantrof. Dat betekent onder meer dat enerzijds de onteigende partij de schadeloosstelling/schade niet behoeft te beperken. Anderzijds was het idee daarvan dat al hetgeen de onteigende vrijwillig had gedaan, in dit geval het ontwikkelen van een parkeergarage met 4 mocules, niet het schadelijk gevolg van de onteigening was. Die insteek wordt dus in deze zaak door de Hoge Raad verlaten. De Adviseur stelt de vraag wat de eliminatieregel die in de wet is vastgelegd nu eigenlijk betekent. Betekent dit dat eenvoudig het werk en het plan voor het werk voorzover deze de feitelijke planologische status van de onroerende zaak bepalen, moeten worden weggedacht? Of is dat meer en is elimineren scenario-denken, in die zin dat er een vergelijking moet worden gemaakt met de hypothetische situatie dat het werk en het plan voor het werk er niet zouden zijn geweest en in plaats daarvan moet worden uitgegaan van een andere, hypothetische planologische werkelijkheid?
De Adviseur wijst op een recente uitspraak die wijst in de richting van scenario denken (Hoge Raad,16 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:757 (Het Vonderen-Kerensheide)). In die zaak had de onteigende het perceelsgedeelte dat niet zou worden onteigend kort voor de peildatum aan een derde verkocht. Dat was een geheel vrijwillig handelen op eigen initiatief van de onteigende, aldus de rechtbank, en dat betekende dat bij het bepalen van de schadeloosstelling niet kon worden uitgegaan van de waarde die het perceel zou hebben gehad bij een verkoop van het perceel als geheel. Dus de situatie was dat deel A een waarde had van A, deel B een waarde had van B, maar dat de waarde van het geheel niet A + B was, maar groter, Z. Volgens de rechtbank moest in die zaak dus de schadeloosstelling worden bepaald op de waarde van deel A op de peildatum en kon geen rekening worden gehouden met de grotere waarde Z. Ook in die zaak overwoog de Hoge Raad dat de onteigening haar schaduw vooruit geworpen had doordat de verkoop van perceel B in rechtstreeks verband stond met de op handen zijnde onteigening van deel A. Dat deel B op eigen initiatief en vrijwillig was verkocht, mocht echter volgens de Hoge Raad in die zaak niet van beslissende betekenis zijn.
Betekent dit scenario-denken bij de bepaling van de schadeloosstelling bij onteigening zoals bij de berekening van de schadevergoeding bij onrechtmatige daad of wanprestatie, nu dat op dit punt sprake is van een wijziging van het onteigeningsrecht? Het feit dat in beide uitspraken van de Hoge Raad, de onderhavige en die inzake Het Vonderen, de rechtbank de zaak anders aanvloog doet vermoeden van wel.
Volgens de Adviseur van de Hoge Raad is dat echter niet het geval. Het beginsel van volledige schadeloosstelling dat geldt in het onteigeningsrecht, pleit zeer voor scenario-denken. Als alleen maar mag worden afgeweken van de werkelijke planologische situatie doordat het onteigeningsplan wordt weggedacht, en niet in plaats van de geëlimineerde planologie een andere, hypothetische planologie mag worden geplaatst, wordt de vergelijking die bij de bepaling van schade moet worden gemaakt, correct gemaakt. Volgens hem is deze gedachte reeds in rechtsgeleerde literatuur uit 1968 te vinden, en is het enige wat er gebeurt is dat onontgonnen terrein wordt betreden door deze rechtspraak. Het is dus volgens de adviseur niet een verandering van een eerdere benadering maar een nieuwe ontwikkeling in verband met een vraag waarvoor de rechtspraak zich nog niet eerder gesteld zag.
Een partij die zou worden onteigend, kreeg in voorkomend geval het advies om niet vooruit te lopen op de onteigening en voort te gaan met zijn plannen alsof er geen onteigening zou zijn. Dan zou alles worden vergoed. Nu kan zo’n partij het advies krijgen dat hij zonder vrees dat hij dit niet vergoed zal krijgen, schadebeperkende maatregelen kan nemen.
Hoge Raad 17 oktober 2025, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:HR:2025:1567