Nieuwsbrief voor overheden
Het beroep van de gemeente op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek slaagt.
De gemeente Boxmeer koopt op onteigeningsbasis in 1991 een perceel waarop een varkenshouderij was gevestigd. Het perceel is ook geleverd aan de gemeente, maar daarbij is bepaald dat de gemeente dit feitelijk pas kan aanvaarden anderhalf jaar na de verlening van een bouw- en hinderwetvergunning voor realisering van een varkenshouderij op een vervangende locatie. Deze vergunning wordt wel verleend, maar deze wordt vernietigd en geweigerd door de Afdeling in 1994. Er is geen alternatieve locatie gevonden voor de varkenshouderij. De varkenshouder heeft zijn bedrijf in 1996 overgedragen aan zijn zoon, die de varkenshouderij in 2008 heeft gestaakt. De zoon is een akkerbedrijf gaan exploiteren.
De gemeente vordert wijziging van de overeenkomst, aldus dat het gebruik opzegbaar zal zijn op een termijn van drie maanden. Daarmee wordt dus terzijde geschoven het beding dat het gebruik kan worden voortgezet tot de onherroepelijke vergunningverlening van een bouw- en hinderwetvergunning op een vervangend perceel. De gemeente voert aan dat er nooit een dergelijke vergunning zal worden verleend. De varkenshouder zou gerechtigd zijn om het gebruik van de percelen tot in lengte van dagen voort te zetten, terwijl het de bedoeling was dat hij plaats zou maken voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. De gemeente vindt dat de zoon tegenover haar als eigenaar zonder recht of titel het perceel bewoont en voor zijn bedrijfsuitoefening gebruikt.
Het is echter de wens van de varkenshouder dat, omdat het onmogelijk is gebleken een vervangende vergunning te verkrijgen, de overeenkomst – gedeeltelijk – zal worden ontbonden (dat is in het geval van onmogelijkheid c.q. overmacht inderdaad een mogelijke consequentie). Alternatieve locaties die door de zoon waren voorgedragen, zijn door de gemeente allemaal afgewezen. Door de ontbinding wordt bewerkstelligd dat de zoon de exploitatie op het perceel kan voortzetten. De gemeente heeft dan weliswaar een belang omdat zij een kandidaat heeft voor het door haar beoogde bedrijventerrein, maar inmiddels zijn er aanzienlijke investeringen gepleegd op het perceel, met name in de stallen.
De rechtbank overweegt dat duidelijk is dat partijen niet hebben voorzien dat er voor een vervangende (alternatieve) locatie geen vergunning zou kunnen worden verleend.
Ontbinding is niet in het belang van de varkenshouder met wie de overeenkomst gesloten was: hij woont al lang niet meer op het perceel. Zijn zoon heeft wel een zwaarwegend belang, maar hij was geen partij bij de overeenkomst. Weliswaar is de rechtbank van oordeel dat de overeenkomst er niet aan in de weg stond dat de varkenshouder zijn perceel liet gebruiken door zijn zoon zolang niet de vergunning voor de alternatieve locatie was verleend – zodat de zoon het perceel niet bewoont zonder recht of titel – maar dat neemt niet weg dat de gemeente een beroep op onvoorziene omstandigheden kan doen om te komen tot wijziging van de overeenkomst. Ook de omstandigheid dat de gemeente wist dat het de bedoeling was dat de zoon het bedrijf zou voortzetten, roept geen verbintenis in het leven op grond waarvan de gemeente gehouden zou zijn om de zoon het bedrijf te laten voortzetten op het verkochte perceel.
Dit betekent dat de vordering van de gemeente tot wijziging van de overeenkomst wordt toegewezen, aldus dat voortzetting van het gebruik opzegbaar wordt verklaard.
Deze casus leert dat het verstandig is om er rekening mee te houden dat vergunningverlening op een bepaalde locatie niet zal slagen. In dit geval dateert de koopovereenkomst uit 1991, in welk jaar eveneens het perceel tegen betaling aan de gemeente geleverd is. Hoewel vergunningverlening in 1994 werd verwacht, zodat daarmee ook het perceel feitelijk aan de gemeente ter beschikking zou komen, ontstaat pas door het vonnis van de rechtbank uit 2017 het vooruitzicht op het feitelijk ter beschikking krijgen van het perceel door de gemeente. Het beoogde bedrijventerrein heeft in elk geval erg lang op zijn realisering moeten wachten!
Rb Oost-Brabant 22 maart 2017, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBOBR:2017:1584
Door Rikkert Hoekstra
"