Nieuwsbrief voor overheden
Wat was er aan de hand? De eigenaar van een woning in Den Haag wilde deze splitsen in twee zelfstandige wooneenheden. Het college weigerde de vergunning op basis van artikel 19.2.1, aanhef en onder e, van de planregels van het bestemmingsplan, dat woningsplitsing verbiedt. In 2014 had het college wel een vergunning verleend voor het vergroten van de woning met een dakopbouw. Bezwaar en beroep tegen de afwijzing van de splitsingsvergunning werden ongegrond verklaard.
De Afdeling heeft zich de vraag gesteld of de aanvraag betrekking heeft op het splitsen van één bestaande woning in twee zelfstandige woningen, of dat er al vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan twee zelfstandige woningen waren. Het bestemmingsplan definieert "bestaande woning" niet, dus dient de term letterlijk geïnterpreteerd te worden in het kader van rechtszekerheid (vgl. ABRvS 23 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3579). Volgens artikel 19.2.1 van het bestemmingsplan betekent dit dat als de woning vóór de inwerkingtreding feitelijk al gesplitst was, de aanvraag van appellant geen splitsing van één woning in twee betreft en het splitsingsverbod niet van toepassing is. De Afdeling verwijst naar haar uitspraak van 6 maart 2024, ECLI:NL:RVS:2024:939 (r.o. 13.4) voor een soortgelijke bepaling.
Appellant stelde dat de woning al eerder was gesplitst, wat zou betekenen dat het splitsingsverbod niet van toepassing zou zijn. Het college was echter van mening dat de woning feitelijk niet eerder was gesplitst.
De Afdeling oordeelde dat appellant niet aannemelijk had gemaakt dat er al sprake was van twee zelfstandige woningen vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Belangrijk was hierbij de interpretatie van de begrippen "kap" en "bouwlaag". De bovenste verdieping van de woning voldeed niet aan de definitie van een volledige bouwlaag, waardoor niet voldaan werd aan de voorwaarden voor een binnenplanse afwijking.
De ingebrachte notariële akte van 29 januari 2014 toont dat het pand toen bestond uit een bedrijfspand en een bovenwoning, maar bewijst niet dat er twee zelfstandige woningen waren. De splitsingstekening geeft geen volledig beeld van het gebruik van de ruimtes, en de aanwezigheid van meerdere keukens en sanitaire voorzieningen is onvoldoende bewijs voor twee zelfstandige woningen. De notariële akte van 29 december 2017, die het pand in twee appartementsrechten splitst, kwam pas na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Ook andere stukken van appellant tonen niet aan dat de woning vóór 20 juli 2017 was gesplitst in twee zelfstandige woningen. Foto's tonen niet de noodzakelijke scheiding tussen de ruimtes.
Daarnaast wees de Afdeling het beroep op de beleidsregel "Bouwkundig Splitsen Dakopbouwen" af. Deze regel verbiedt splitsing van woningen die minder dan 10 jaar eerder een omgevingsvergunning voor dakopbouw hebben gekregen. De appellant had zo’n dakopbouw gerealiseerd, waardoor geen omgevingsvergunning voor splitsing kon worden verleend.
De appellant beriep zich ook op eerdere uitlatingen en een beginseluitspraak uit 2013, waarop hij zou mogen vertrouwen dat de vergunning verleend zou worden. De Afdeling oordeelde echter dat er geen concrete toezeggingen door het college waren gedaan, zodat het vertrouwensbeginsel niet van toepassing was.
Kortom, het college heeft terecht geoordeeld dat de aanvraag betrekking had op het splitsen van een bestaande woning in twee aparte woningen. Hierdoor is het bouwplan in strijd met het verbod van artikel 19.2.1, aanhef en onder e, van de planregels. Daarom heeft het college terecht overwogen of een omgevingsvergunning kon worden verleend om van het bestemmingsplan af te wijken.
ABRvS 8 mei 2024, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RVS:2024:1948
