Blog
Mechanisme van doorhalen van waardeloze hypotheken.
Hoewel het recht materieel is geëindigd, blijft de inschrijving zonder nadere actie zichtbaar in de openbare registers. Juist dat kan bij verkoop, herfinanciering of vestiging van nieuwe zekerheden tot problemen leiden.
De wet voorziet expliciet in een mechanisme om waardeloze inschrijvingen door te halen. Volgens artikel 3:28 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) moeten degenen ten behoeve van wie de inschrijving zou zijn gedaan, op verzoek van een onmiddellijk belanghebbende een schriftelijke verklaring afgeven dat de inschrijving waardeloos is.
Aanvullend hierop bepaalt het eerste lid van artikel 3:274 BW dat deze schriftelijke verklaring, voor zover het een hypothecaire inschrijving betreft, bij authentieke akte aan de direct belanghebbende wordt afgegeven. De inschrijving van de verklaring van waardeloosheid zelf wordt in artikel 35 Kadasterwet behandeld.
Als de akte van waardeloos verklaring is ingeschreven of door de rechter is bevolen, leidt dit ertoe dat de inschrijving door de kadastrale bewaarder wordt doorgehaald (royement).
Bevel tot doorhaling door de rechter
Indien de verklaring van waardeloosheid zoals beschreven in artikel 3:28 BW niet door de schuldeiser wordt afgegeven, kan de rechtbank bij vonnis de inschrijving waardeloos verklaren op vordering van de onmiddellijk belanghebbende. Dit is neergelegd in artikel 3:29 BW.
Voor hypothecaire inschrijvingen is dit geregeld in samenhang met artikel 3:274 BW. Lid 3 van voornoemd artikel bepaalt dat, wanneer de schuldeiser nalaat de (authentieke) verklaring af te geven, artikel 3:29 BW van overeenkomstige toepassing is.
Praktische benadering door de rechter
Uit de jurisprudentie volgt dat de rechter pragmatisch te werk gaat bij de beoordeling of een inschrijving waardeloos is en oog heeft voor de feitelijke en praktische omstandigheden van het geval. Zo is herhaaldelijk geoordeeld dat een waardeloosverklaring mogelijk is wanneer een hypotheeknemer is ontbonden of anderszins heeft opgehouden te bestaan (ECLI:NL:RBGEL:2025:5247 ).
Overleden hypotheeknemer, niet ontvankelijk, wel geslaagd!
Recent wees de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland een (nog niet gepubliceerd) vonnis in een zaak waarin werd geprocedeerd in verband met een waardeloze hypotheek waarvan de hypotheeknemer al decennia geleden was overleden.
In casu rustte op een perceel een hypotheekrecht uit 1963, dat na aflossing nooit was doorgehaald. De hypotheekverstrekker was in 1966 overleden en de advocaat van de rechtsopvolger van de hypotheekverstrekker kon niet met zekerheid achterhalen wie haar erfgenamen waren. In dit kader besloot hij de dagvaarding te richten aan de overleden hypotheeknemer, maar wel openbaar aan te brengen.
De voorzieningenrechter oordeelde dat de eiser niet-ontvankelijk was in zijn vordering tegen de overleden persoon. Volgens de voorzieningenrechter voorziet de wet niet in de mogelijkheid om een overleden persoon te dagvaarden. Normaliter is dat een (zeer) ongewenste uitkomst voor de eisende partij. Echter, de gevorderde waardeloosverklaring werd wel toegewezen. Door het (openbaar) dagvaarden van de overleden hypotheeknemer werd volgens de voorzieningenrechter namelijk voldaan aan de mogelijkheid om onbekende rechtsverkrijgenden, die geen nieuwe inschrijving hadden genomen, te betrekken in de procedure zoals bedoeld in artikel 3:29 lid 1 BW.
Deze beoordeling sluit aan bij een bredere lijn in de rechtspraak over waardeloze hypothecaire inschrijvingen. Uit deze zaken valt als rode draad af te leiden dat een vordering tot waardeloos verklaring wordt toegewezen indien de eiser voldoende aannemelijk maakt dat het oude hypotheekrecht materieel tenietgegaan is. In dergelijke gevallen kan de voorzieningenrechter volstaan met het uitspreken van een waardeloos verklaring van de inschrijving (ECLI:NL:RBMNE:2024:5861).
Waarom is dit relevant?
Oude hypothecaire inschrijvingen worden vaak over het hoofd gezien, totdat zij bij overdracht of financiering een probleem vormen. Vaak blijkt dat de hypotheeknemer of zijn erfgenamen niet meer te achterhalen zijn, en de notaris de inschrijving weigert door te halen zonder rechterlijke tussenkomst.
Dit probleem komt veel voor bij oude, vaak familiaire, leningen die wel zijn afgelost, maar waarvan de zekerheden nooit zijn geroyeerd. Dit kan verkoop van onroerend goed of andere registergoederen ernstig bemoeilijken.
Het laten voortbestaan van een waardeloze hypothecaire inschrijving is daarom niet zonder risico. In de praktijk kan dit leiden tot vertraging bij levering, het afketsen van financiering of zelfs tot ontbinding van de koopovereenkomst. Ook kan discussie ontstaan over aansprakelijkheid richting koper of andere contractspartijen. Toch ligt het in de lijn der verwachting dat de hier beschreven problematiek veel vaker zal voorkomen: ontwikkelingen op de (rente)markt in de jaren ’70 en ’80 hebben geleid tot een grotere hoeveelheid leningen en hypotheken tussen particulieren onderling. Ook in de decennia hierna is het aantal hypotheken dat niet werd gevestigd door banken (in welk geval doorgaans helder is wie rechtsopvolger is) maar ten behoeve van particulieren, toegenomen.
Slot
Heeft u te maken met een (mogelijk) waardeloos zakelijk recht, dan is het verstandig hierover juridisch advies in te winnen. Vroegtijdig optreden kan vertraging, kosten, overdrachtsrisico’s en daarmee onnodige spanning voorkomen. Laattijdig optreden is ook een optie en als het moet, staan wij voor u klaar.
