Nieuwsbrief voor overheden
De rechtbank Rotterdam overweegt dat de gemeente als erfverpachter in de zin van art. 5:98 BW heeft laten blijken dat hij de erfpacht als geëindigd beschouwt en dat daardoor de erfpacht ook daadwerkelijk is geëindigd. Maar daarmee is de kous niet af. Bij het al dan niet heruitgeven van gronden in erfpacht heeft de gemeente slechts tot op zekere hoogte contractsvrijheid. De relatie met de ex-erfpachter wordt immers beheerst door redelijkheid en billijkheid. Bovendien moet de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, ook in privaatrechtelijke rechtsverhoudingen. Dat betekent dat de vraag rijst of de gemeente in redelijkheid kan weigeren tot heruitgifte over te gaan. In principe dient de gemeente een erfpachter een redelijke kans te geven om opnieuw een erfpachtovereenkomst te sluiten.
De gemeente weigert onder andere tot heruitgifte over te gaan omdat de erfpachter niet zou voldoen aan de door de gemeente gestelde solvabiliteitseis. Op zich oordeelt de rechtbank dat de gestelde solvabiliteitseis dat het eigen vermogen tenminste 25% beloopt van het balanstotaal, redelijk is. Het doel daarvan is dat een zekere continuïteit van de bedrijven op het bewuste bedrijventerrein gewaarborgd is. De gemeente kan het in redelijkheid tot haar publieke taak rekenen om te bevorderen dat alleen financieel gezonde bedrijven de percelen op het terrein in erfpacht kunnen krijgen. Dat kan zij niet bewerkstelligen langs publiekrechtelijke weg.
De eis van behoorlijke solvabiliteit is voor het aangaan van een langdurige en financieel belangrijke relatie als een erfpachtuitgifte in redelijkheid te verwachten; het argument dat de erfpachter door de eis zou zijn overvallen, gaat er dan ook niet in, ook al niet omdat deze eis materieel al gold vanaf 2018 terwijl de oorspronkelijke erfpacht eindigde in 2020. Iets anders is dat de erfpachter aangeeft dat volgens haar jaarstukken zij weliswaar niet aan de eis van 25% voldoet, maar dat die jaarstukken een fiscale achtergrond hebben. In verband daarmee is sprake van stille reserves die niet uit de jaarcijfers blijken; de commerciële waarde van een en ander is een andere. Daarom wordt de erfpachter in de gelegenheid gesteld om aan te tonen dat zij toch aan de solvabiliteitseis heeft voldaan, ook al blijkt een en ander niet uit de jaarrekeningen.
Een ander aspect is het betalingsgedrag; volgens de gemeente heeft de erfpachter de erfpachtcanon stelselmatig te laat betaald. Volgens de gemeente is er slechts één keer, in 2014, op tijd betaald en zijn alle andere canonbedragen bijna 2 jaar te laat betaald. De erfpachter erkent dat wel, maar wijt dat hieraan dat door de gemeente zelf onduidelijkheid zou zijn geschapen. De door de gemeente verstrekte overzichten van openstaande bedragen sluiten steeds op andere, sterk van elkaar afwijkende bedragen. De gemeente heeft haar administratie niet goed op orde, aldus de erfpachter.
Het is waar, zo overweegt de rechtbank, dat in de akte zelf staat, althans dat daaruit valt af te leiden welke bedragen moesten worden voldaan, maar dat is niet bepalend. Immers, de gemeente zond telkens facturen, zoals in het algemeen in het maatschappelijk verkeer ook gebruikelijk is. Daarom overweegt de rechtbank dat de gemeente er niet vanuit mocht gaan dat de erfpachter ook uit zichzelf, zonder factuur de canons steeds en prompt zou voldoen. Zij overweegt dat mede op grond van de erkenning dat niet steeds tijdig is betaald, vaststaat dat het betalingsgedrag niet in orde was; dit gedrag kan een reden zijn om heruitgifte te weigeren. Maar de erfpachter wordt in zoverre tot tegenbewijs toegelaten, dat zij mag bewijzen dat de vertraging in de betaling het gevolg was van door de gemeente zelf geschapen onduidelijkheid.
Het inmiddels vaste rechtspraak dat de contractsvrijheid voor overheden wordt beperkt door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Hoge Raad heeft overwogen dat het gelijkheidsbeginsel in de context van de erfpachtuitgifte van een perceel betekent dat een ieder in staat wordt gesteld om in aanmerking te komen om erfpachter te worden. De rechtbank zegt het niet met zoveel woorden, maar op zich spreekt het in onze ogen voor zich dat dit in het kader van een heruitgifte anders is. In zo’n situatie mag in redelijkheid de voorkeur worden gegeven aan de zittende erfpachter, sterker nog: volgens de rechtbank heeft een zittende erfpachter dan een voorkeurspositie in die zin, dat er een goede reden moet zijn wil een dergelijke erfpachter niet voor erfpachtuitgifte in aanmerking komen. Dat lijkt ons inderdaad op grond van redelijkheid en billijkheid op grond van de bestaande erfpachtrelatie een goede benadering; in zo’n situatie vereist het gelijkheidsbeginsel dus niet dat er gelegenheid geboden moet worden voor concurrentie.
Overigens was de erfpacht reeds geëindigd in september 2020; het besproken tussenvonnis uit februari 2024 laat zien dat het sowieso een behoorlijke tijd vergt, alvorens uiteindelijk daadwerkelijk door ontruiming daadwerkelijk een eind aan het gebruik van de erfpachtszaak gemaakt kan worden.
Rechtbank Rotterdam 28 februari 2024, www.rechtspraaik.nl, ECLI:NL:RBROT:2024:2081
