Nieuwsbrief voor overheden
Er is een enorm woningentekort. De centrale overheid stuurt erop aan dat iedere gemeente toewerkt naar een woningvoorraad die voor minimaal 30 procent bestaat uit sociale huurwoningen. Op dit moment is dat nog niet het geval. Grote steden hebben vaak een groter aandeel sociale huurwoningen (soms meer dan 30% van hun woningvoorraad) dan omliggende gemeenten (vaak minder dan 30% van hun woningvoorraad). Duidelijk is derhalve dat het bouwen van woningen, en daarmee het uitgeven van grond, de komende tijd een belangrijke rol gaat spelen.
Woningcorporaties mogen uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting en spelen daarmee een sleutelrol in het bouwen van sociale huurwoningen. Voor de bouw van (sociale) huurwoningen is grond noodzakelijk. Voor zover het gaat om nieuwbouw van sociale huurwoningen (de woningwet verschaft daartoe de criteria), kan een gemeente compensatie bieden aan woningcorporaties door grond aan hen uit te geven tegen een lagere grondprijs dan voor commerciële marktpartijen zou worden gehanteerd.
De Didam-jurisprudentie roept in dat verband vragen op. Moet de gemeente bij de uitgifte van grond aan een woningcorporatie eerst een openbare selectieprocedure doorlopen of is een woningcorporatie doorgaans de enige serieuze gegadigde?
Woningcorporaties kunnen kwalificeren als de enige serieuze gegadigde. Een een-op-een gronduitgifte aan woningcorporaties voor sociale woningbouw is onder omstandigheden dus mogelijk. Belangrijke gezichtspunten zijn daarbij dat:
- een woningcorporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting en haar middelen dienovereenkomstig inzet;
- een project is gestoeld op de geldende prestatieafspraken tussen gemeente(n) en woningcorporatie(s) (al is dat niet altijd doorslaggevend);
- een project een overwegend sociaal karakter heeft (hooguit ondergeschikte commerciële ruimte omvat);
- er geen andere woningcorporaties als gegadigden zijn.
Bij een tijdige bekendmaking (bijvoorbeeld door een mededeling op de gemeentelijke website) en gedegen motivering (zie hierboven enkele gezichtspunten) van het voornemen tot gronduitgifte aan een woningcorporatie als enige serieuze gegadigde, lijkt er dus veel mogelijk. Wél is het daarbij belangrijk om te beseffen dat niet ieder project door een woningcorporatie wordt uitgevoerd vanuit (overwegend) sociale motieven.
Woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld nieuwbouw realiseren voor verkoop of inzet als verhuurobject in het middenhuursegment. In die gevallen zal niet snel aangenomen worden dat een woningcorporatie de enige serieuze gegadigde is.
Een praktijkvoorbeeld waarbij gemeenten vaak grond uitgeven tegen lagere grondprijzen betreft herstructureringsprojecten (sloop en bouw van woonruimte). Hoewel dit praktijkvoorbeeld niet speelde bij het andere artikel van mijn hand in deze uitgave van de nieuwsbrief, toont dat artikel wel de mogelijkheden voor een gewenste herstructurering ten aanzien van verhuurde woonruimte. De in dat artikel beschreven casuïstiek zal in de praktijk vaak samenvallen met de hierboven beschreven casuïstiek.
Rb. Midden-Nederland (vzr.) 22 augustus 2023, www.rechtpsraak.nl; ECLI:NL:RBMNE:2022:3350.
Door Ruben Bunt