Nieuwsbrief voor overheden
De casus
Gemeente Doesburg wil al sinds 2016 het centrum van de wijk Beinum herontwikkelen. Het plan, dat in 2024 door de gemeenteraad definitief werd vastgesteld, voorziet in woningbouw op de plek van de huidige Dekamarkt en verplaatsing van die supermarkt naar een naastgelegen gemeenteperceel. Ekoma, eigenaar van het supermarktperceel, is alleen bereid mee te werken aan die verplaatsing als zij het nieuwe perceel van de gemeente ontvangt via een grondruil. De gemeente publiceerde in juli 2025 haar voornemen om Ekoma als enige serieuze gegadigde aan te merken. Concurrent Becedo c.s., die ook interesse had in een supermarktlocatie in Beinum, stapte naar de rechter.
Didam: uniciteit aanvaard
Het hof bevestigt dat de Didam-regels (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778; HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661) ook van toepassing zijn op grondruil, maar oordeelt dat de gemeente Ekoma terecht heeft aangemerkt als enige serieuze gegadigde. Doorslaggevend is de grondpositie van Ekoma in het plangebied: zonder haar perceel kan het door de gemeenteraad vastgestelde definitieve ontwerp niet worden gerealiseerd, en Ekoma is slechts bereid mee te werken onder de voorwaarde van grondruil. Het hof acht dat een objectief, toetsbaar en redelijk criterium. Dat een vertegenwoordiger van Ekoma eerder in de projectgroep zat, leidt niet tot een ander oordeel: het beleid dateert van vóór die projectgroep, en de beslissingen zijn genomen door de gemeenteraad, niet door de projectgroep. De publicatie van het voornemen op 21 juli 2025 was ook tijdig.
Staatssteun: de prijs klopt niet
Op het staatssteunspoor trekt Becedo c.s. wél aan het langste eind. De concept-koopovereenkomst van juni 2025 vermeldt een koopprijs van € 1.231.500 voor het gemeenteperceel (circa 2.000 m² bvo). De gemeente liet in april 2024 door Arcadis een residuele grondwaarde berekenen van € 1.701.500 (voor 1.985 m² bvo), maar paste daarop een aftrek toe van € 470.000 voor een onrendabele top parkeren. Later, in maart 2026, liet zij Kendes een nieuwe taxatie uitvoeren: die concludeerde tot € 1.500.000, maar ging daarbij uit van slechts 1.600 m² bvo. Becedo c.s. liet op haar beurt taxeren door Baken, die uitkwam op € 2.000.000 bij 2.000 m² bvo.
Het hof constateert dat geen van de taxaties aansluit bij het object van de concept-koopovereenkomst: de taxatie van Arcadis is bepalend geweest voor de koopprijs maar er is een niet-onderbouwde aftrek op toegepast; de taxatie van Kendes gaat uit van een kleiner object en is niet in overeenstemming gebracht met de concept-koopovereenkomst. Bovendien rekent het hof na: de BVO-prijs per m² in de taxatie van Kendes bedraagt € 937,50 (€ 1.500.000 / 1.600 m²), terwijl de gemeente betoogde dat die nagenoeg gelijk was aan Arcadis' € 857 per m². Dat klopt niet. In combinatie met het uitblijven van andere aanwijzingen voor de gehanteerde prijs, acht het hof het voorshands aannemelijk dat de koopprijs van € 1.231.500 niet marktconform is en daarmee staatssteun oplevert in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU.
Omdat de gemeente de maatregel niet heeft aangemeld bij de Europese Commissie en niet aannemelijk heeft gemaakt dat een groepsvrijstelling of de de-minimisdrempel van toepassing is, schendt zij de standstillverplichting van artikel 108 lid 3 VWEU. Het hof verbiedt de gemeente uitvoering te geven aan de concept-koopovereenkomst totdat de Commissie heeft geoordeeld dat geen sprake is van staatssteun dan wel dat de steun verenigbaar is met het VWEU. Een dwangsom achtte het hof niet nodig; er zijn geen aanwijzingen dat de gemeente zich niet aan het verbod zal houden.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Deze uitspraak laat zien dat de Didam-toets en de staatssteuntoets los van elkaar staan: het succesvol doorlopen van de enige-serieuze-gegadigde-procedure biedt geen bescherming tegen een staatssteunbezwaar als de prijs niet deugt. Voor gemeenten die onroerend goed verkopen of ruilen is de les helder: laat de grondprijs onderbouwen door een onafhankelijke taxatie die aansluit bij het exacte object van de transactie, verwerk geen niet-onderbouwde afslagen en zorg dat de concept-overeenkomst in lijn is met die taxatie. Twijfelt u aan de marktconformiteit? Meld de transactie dan voor zekerheid bij het Coördinatiepunt Staatsteun van het ministerie van Binnenlandse Zaken, voordat de overeenkomst wordt gesloten. Achteraf repareren is in kort geding geen optie meer.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 26 mei 2026, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHARL:2026:3333.
