Nieuwsbrief voor overheden
Feiten
Sinds 1987 huurt een huurder woonruimte van Vestia in de Tweebosbuurt in Rotterdam. Vestia is een toegelaten instelling (woningcorporatie) en derhalve uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Het gebied van de volkshuisvesting omvat onder meer het renoveren, slopen en bouwen van woningen. Op 29 september 2018 hebben Vestia en de gemeente Rotterdam een samenwerkingsovereenkomst gesloten over de herstructurering van de Tweebosbuurt. De herstructurering bestaat enerzijds uit het slopen en renoveren van bestaande woningen en anderzijds uit het bouwen van 223 sociale huurwoningen, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen. De woning van de huurder behoort tot de woningen die Vestia wil slopen. Vestia heeft de huurovereenkomst met de huurder daarom opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’. De huurder heeft daar niet mee ingestemd.
Procesverloop
Vestia vordert dat de huurovereenkomst zal eindigen op een door de rechter te bepalen tijdstip en ontruiming van de woning. Waar zij bij de kantonrechter bot vangt, treft zij in hoger beroep doel. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter, bepaalt dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2022 en veroordeelt de huurder om de woning uiterlijk op die datum te ontruimen. De huurder kan zich niet verenigen met deze uitspraak en tekent cassatie aan tegen het arrest van het hof.
Hoge Raad
Wanneer de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, kan de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen. Noodzakelijk daarvoor is dat de verhuur aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd. Bovendien moet tevens blijken dat de huurder passende andere woonruimte kan krijgen (art. 7:271 lid 4 BW en art. 7:274 lid 1, onder c, BW).
De wil van de verhuurder om over te gaan tot bouw en renovatie (lees: herstructurering) levert in beginsel geen dringende reden voor eigen gebruik op. Dat geldt in de regel ook indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Slechts bij een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten uit het verhuurde is er sprake van een dringende reden voor eigen gebruik. Onder verwijzing naar eerdere rechtspraak bevestigt de Hoge Raad daarmee het uitganspunt bij overwegend financiële motieven.
Indien een herstructurering, zoals in deze zaak het geval was, echter in overwegende mate berust op stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, dan kan dringend eigen gebruik van woonruimte ook worden aangenomen als er geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten daarvan.
Mogelijke alternatieven voor sloop en nieuwbouw kunnen weliswaar van invloed zijn bij het oordeel over het dringende eigen gebruik van de woonruimte, maar zelfs dan is voor toewijzing van de vordering niet vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat instandhouding van het gehuurde zodanig kosten vergt dat dit redelijkerwijs niet van hem kan worden verlangd.
Tot slot geldt bij een herstructurering vanuit een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel voor het aannemen van dringend eigen gebruik ook niet als voorwaarde dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel is.
HR 16 juni 2023, www.rechtspraak.nl; ECLI:NL:HR:2023:931
Door Ruben Bunt