Huurprijzenbeding ‘gewoon’ geldig

De gemeente Utrecht sluit een exploitatieovereenkomst/grondtransactie met ontwikkelaar MidNed 3 B.V. MidNed garandeert dat de aanvangshuurprijzen een bepaald bedrag niet te boven zullen gaan. Verder wordt MidNed op grond van de overeenkomst een exploitatiebijdrage verschuldigd van € 60.000,- terzake van ambtelijke kosten van planontwikkeling etc. ex art. 6.2.4 van het Bro. MidNed vordert dat e.e.a. nietig is. Zij heeft met deze vordering in zoverre bij de rechtbank succes, dat deze oordeelt dat er nietigheid is voorzover de exploitatiebijdrage een bedrag van € 30.000,- te boven gaat. Van het vonnis wordt echter hoger beroep ingesteld. 

MidNed voert aan dat er geen wettelijke basis bestaat voor het huurprijzenbeding, althans dat de gemeente de publiekrechtelijke regeling (de Wro en Bro) onaanvaardbaar heeft doorkruist. Op grond van deze wetgeving is het zó, dat huurprijsregulering van geliberaliseerde woningen voor midden huur pas per 1 juli 2017 is toegestaan, terwijl deze overeenkomst is ondertekend in december 2016. 

Het hof overweegt dat de overeenkomst een anterieure overeenkomst is in de zin van art. 6.24 Wro en tevens een bevoegdhedenovereenkomst. In een grondexploitatieovereenkomst mag ook over niet-financiële aspecten worden gecontracteerd. Het in een privaatrechtelijke overeenkomst opnemen van voorwaarden omtrent het gebruik van grond levert geen onaanvaardbare doorkruising op met de mogelijkheid van regulering van het gebruik in het kader van de ruimtelijke ordening. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt immers dat gemeenten via het privaatrechtelijk spoor in beginsel verdergaande afspraken kunnen maken dan via het publiekrecht mogelijk is. Daarom kan niet worden geoordeeld dat de wetgever een privaatrechtelijke regeling –naast een publiekrechtelijke regeling- verbood.  

Het hof overweegt dat het naar zijn oordeel aan de gemeente vrij stond om als voorwaarde voor planologische medewerking maximum huurprijzen in de overeenkomst op te nemen. De gemeente heeft hier beleidsvrijheid en daarom is er ruimte voor een bevoegdheden overeenkomst. Vanuit de gemeente werd woningbouw differentiatie nagestreefd en dat is ruimtelijk relevant. Deze relevantie blijkt ook uit het feit dat met ingang van 1 juni 2017 voor midden huur in het Bro regels zijn gegeven (art. 3.1.2). Daarom meent het hof dat de gemeente ook niet gehouden was om een ruimtelijke onderbouwing te geven waarom het huurprijzenbeding bijdraagt aan een goede ruimtelijke ordening in het plangebied. 

Aanvankelijk zat de gemeente op het spoor dat er enkel sociale huurwoningen zouden moeten worden gerealiseerd; toen de woningbouwcorporatie afhaakte werd dit gewijzigd in midden huur. MidNed heeft in de aanloop naar de exploitatieovereenkomst dan wel geprotesteerd tegen het huurprijzenbeding, maar het feit dat het een kwestie was van ‘slikken of stikken’ valt de gemeente niet te verwijten. Het hof overweegt dat de gemeente haar planologische medewerking afhankelijk mocht stellen van het ondertekenen van de exploitatieovereenkomst. Dit valt binnen de contractsvrijheid. Dat levert geen misbruik van bevoegdheid op.  

Volgens de gemeente had de rechtbank ten onrechte de bijdrage gematigd; daarom had de rechtbank de overeenkomst deels nietig  verklaard. Het hof stelt voorop dat volgens de wetgever het uitgangspunt is dat overheden en private partijen op vrijwillige basis komen tot privaatrechtelijke afspraken over de grondexploitatie. Het publiekrechtelijke spoor functioneert als stok achter de deur. De geraamde kosten die de gemeente heeft opgevoerd, zijn kosten die de gemeente maakt in het kader van de grondexploitatie zoals opgenomen in de kosten soorten lijst. De gemeente heeft onderbouwd dat zij meer dan 
€ 74.000,- aan plankosten in rekening had kunnen brengen, indien zij het kostenverhaal publiekrechtelijk had afgewikkeld. Tegen die achtergrond overweegt het hof dat niet gebleken is van het ontbreken van bevoegdheid van de gemeente om de plankosten in rekening te brengen of een onaanvaardbare doorkruising van publiekrecht. 

Het was (aanvankelijk) de bedoeling van partijen dat alleen daadwerkelijk gemaakte plankosten voor vergoeding in aanmerking zouden komen. De geraamde kosten van 140 uur voor het jaar 2017 zijn niet daadwerkelijk gemaakt. Het gaat om een bedrag van circa   € 15.000,-; dat bedrag is zonder rechtsgrond betaald, overweegt het hof. De gemeente heeft twijfel laten bestaan, aldus het hof, of alle geraamde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt –die van 2017 dus in elk geval niet- en heeft verder geen inzicht gegeven in die kosten, zoals met urenregistraties. Daarom acht het hof het redelijk om, net als de rechtbank, de verschuldigde bijdrage te matigen tot € 30.000,-. Anders dan de rechtbank ziet het hof de hoogte van de exploitatiebijdrage niet als het resultaat van ongefundeerde betaalplanologie of misbruik van bevoegdheid, maar als een onjuiste inschatting van de daadwerkelijk te maken kosten. Er is geen kwade intentie. Daarom gaat de sanctie van nietitheid te ver. Het feit dat MidNed gedeeltelijk zonder rechtsgrond heeft betaald, wordt recht gezet met de terugbetalingsverplichting. 

Het huurprijzenbeding is dus ‘gewoon’ geldig, want is ruimtelijk relevant. De gemeente heeft dus op gepaste wijze gebruik gemaakt van haar bevoegdheid en beleidsvrijheid.

Hof Arnhem-Leeuwarden, 1 november 2022, ww.rechtspraak.nl; ECLI:NL:GHARL:2022:9289 

Door Rikkert Hoekstra