Transformatie van huur

Verhuur van losse grond door de gemeente aan huurder voor opslag van kermismateriaal en plaatsing woonwagen. Door verloop van tijd, wetswijziging en wijziging van beleid voor woonwagenbewoners heeft huurder thans huurbescherming voor wat betreft huur van grond voor bewoning.

De gemeente Den Haag verhuurt in 1994 een oppervlakte gemeentegrond voor de stalling, opslag en het parkeren van een kermisbedrijf van de huurder, waaronder een woonwagen. De grond had op dat moment nog een agrarische bestemming. Ook wordt in 1994 nog op grond van de Woonwagenwet aan de huurder toestemming gegeven voor het innemen van een standplaats met zijn woonwagen/caravan.

In 2019 maakt het perceel deel uit van het ontwikkelgebied ‘Vroondaal’ en is de gemeente voornemens om, het gehuurde conform een daartoe opgesteld bestemmingsplan onderdeel te doen worden van een gelijknamige, nieuw te ontwikkelen woonwijk. De gemeente zegt daarom de huurovereenkomst op, stellend dat het gaat om een huurovereenkomst voor een los stuk onbebouwde grond, waarvoor geen huurbescherming geldt. De huurder voert aan dat duidelijk is dat het partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst al voor ogen stond, dat het perceel zou worden verhuurd als standplaats voor een woonwagen. Hij doet beroep op huurbescherming.

De kantonrechter in Den Haag stelt vast dat de vrijstelling ex art. 19 Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) waarvan in de overeenkomst sprake is, nooit is afgegeven en dat er nooit een bouwvergunning is verleend voor de ‘semi-permanente opstal’ waarvan in de overeenkomst sprake is. Maar geen van beide partijen heeft aan deze feitelijke gang van zaken consequenties verbonden. Er is een zekere gedoogsituatie ontstaan, die tot op de dag van vandaag voortduurt.

Mede omdat de bestemming destijds nog een agrarische was, is duidelijk dat de grond destijds niet de administratiefrechtelijke bestemming standplaats had en daarom is er niet meer gehuurd dan een onbebouwde onroerende zaak, zonder huurbescherming. Dat het gehuurde na het aangaan van de huur wellicht een standplaats is geworden, maakt dat niet anders.

Is de huur naderhand in 1994 van kleur verschoten, doordat  toen op basis van de Woonwagenwet ontheffing is verleend? Sinds 1 maart 1999 is de Woonwagenwet ingetrokken. In 2018 heeft het Rijk een ‘beleidskader gemeentelijke woonwagen- en standplaatsenbeleid’ opgesteld. Daarvan is het uitgangspunt dat het wonen in een woonwagen een erkende vorm van wonen is. Met het nieuwe bestemmingsplan heeft de locatie inmiddels een woonbestemming gekregen. Daardoor is de woonwagen gelegaliseerd. Weliswaar bevindt de woonwagen zich niet op een locatie waar meer woonwagens bij elkaar geplaatst zijn, maar met de intrekking van de Woonwagenwet is het uitgangspunt niet langer dat woonwagens bijeen moeten worden geplaatst op een woonwagencentrum. De conclusie is daarom dat de gemeente een oppervlakte gemeentegrond verhuurt die aan de huurders een woonfunctie verschaft. Daarom dient het gehuurde als woonruimte in de zin van art. 7:233 BW te worden aangemerkt. Dat is het gevolg van hetgeen met medeweten van beide partijen na het aangaan van de huurovereenkomst is gebeurd en van de veranderde wetgeving en bestemming van het gebied.

Dit betekent dat de gemeente alleen de huur kan beëindigen op de wettelijke gronden, maar de gemeente heeft de overeenkomst niet op grondslag van deze gronden opgezegd. Daarom wordt de vordering in zoverre afgewezen.

Dat neemt overigens niet weg dat het gebruik van het gehuurde voor de opslag van kermismaterieel niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Dat betekent, aldus de kantonrechter, dat de gemeente de overeenkomst heeft kunnen opzeggen voor zover het de stalling van dat materieel betreft, want daarvoor geldt de huurbescherming niet en is ook niet vereist dat slechts op bepaalde wettelijke gronden kan worden opgezegd. De huurder moet daarom een andere stallingsplaats dienen te vinden. Wat dat betreft heeft de huurder geen aanspraak op vergoeding of vervangende grond. Dat betekent dat de huurder wel wordt veroordeeld om het kermismaterieel van het gehuurde te verwijderen.

Wij merken op dat, indien onbebouwde grond wordt gehuurd, in het algemeen de bouw van een woning als bedrijfsruimte door de huurder niet betekent dat de huur van kleur verschiet. Het blijft dan gaan om huur van onbebouwde grond. Zo af en toe komt het wel voor dat de huurder van onbebouwde grond daarop een opstal bouwt.

Rb Den Haag 22 september 2020, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBDHA:2020:9943

Door Rikkert Hoekstra

"