Twee keer afgebroken onderhandelingen

Inderdaad is over de prijs ad € 490,- overeenstemming bereikt, maar GD dient vervolgens een bouwplan in voor een twee-onder-één-kapper met een bruto vloeroppervlak van 513 m².  Echter, bij dit aanbod was de gemeente uitgegaan van 420 m² BVO. Volgens GD vallen de extra vierkante meters binnen een normale bandbreedte. Dat standpunt vindt geen genade: GD voldeed niet aan de voorwaarden waaronder het prijsaanbod van de gemeente gold. Het mag zo zijn dat op de reden voor het stellen van deze randvoorwaarde het nodige viel af te dingen en dat het in de ogen GD slechts een kleine aanpassing betrof, maar de gemeente gaat over haar eigen aanbod en het is niet aan GD om te bepalen welke voorwaarden de gemeente daarbij moet hanteren. Iets anders is dat GD in overleg met haar architect tot de conclusie was gekomen dat het bestemmingsplan een groter oppervlak toestond en dat de gemeente in haar prijsaanbod van € 490,- per m² daarmee geen rekening had gehouden, maar dat betekent enkel dat het voorstel met een groter vloeroppervlak een tegenvoorstel was. De gemeente mocht dus bij dit grotere vloeroppervlak een hogere prijs verlangen, zoals zij ook deed. Uiteindelijk deed de gemeente een tegenvoorstel van € 620,- per m², maar dat was gebaseerd op andere randvoorwaarden, niet alleen het grotere vloeroppervlak. De eventueel in dit eindvoorstel besloten liggende, volgens GD onredelijke verhoging leidt dan ook niet tot de conclusie dat alsnog overeenstemming is ontstaan op basis van het eerdere voorstel van € 490,- per m².

De conclusie is dat er nooit vertrouwen is geweest dat een overeenkomst tot stand zou komen. GD voert aan dat zij een kleine projectontwikkelaar is en dat zij op basis van eerdere afspraken met de gemeente investeringen had gedaan die door het handelen van de gemeente verloren zijn gegaan. Het hof oordeelt echter dat de gemeente het door GD ontwikkelde bouwplan heeft beoordeeld en heeft uitgelegd dat en waarom dat plan niet voldeed aan de door haar bij het aanbod van € 490,- per m² vloeroppervlak gestelde randvoorwaarden. Door niettemin vast te houden aan haar eigen, van deze randvoorwaarden afwijkende bouwplan is het niet de gemeente geweest, maar GD die de onderhandelingen heeft gestaakt.

In een volgende zaak is de gemeente Alphen aan den Rijn gaan onderzoeken of binnen de gemeentegrenzen een nieuwe woonwagenlocatie kon worden ontwikkeld. Via de bewoners van de bestaande locatie is de gemeente in contact gekomen met iemand die woonwagens kon bouwen. Zij heeft de bouwer gevraagd om een offerte. Er volgt uitgebreid overleg tussen de bouwer, de gemeente en de bewoners die een deel van de kosten op zich zouden moeten nemen. Gemeente en bewoners hebben gevraagd om aanpassing van de offerte om de woonwagens gas loos te maken. Er is gesproken over aanpassing van de isolatie in verband met geluidsoverlast.

De onderhandelingen klappen en de bouwer stelt een vordering bij de rechtbank in, met gedeeltelijk succes: vergoeding van positief contractsbelang wordt afgewezen omdat de bouwer niet op totstandkoming van een overeenkomst mocht rekenen, maar de rechtbank oordeelt dat de onderhandelingen als zó ver gevorderd waren en dat de bouwer op verzoek van de gemeente al zoveel werk aan het project had gehad, dat de onderhandelingen niet zonder meer hadden mogen worden afgebroken.

De gemeente gaat in hoger beroep, met succes. Het hof overweegt dat partijen geruime tijd hebben samengewerkt aan het project. Beide partijen hadden over en weer voordeel bij de samenwerking: voor de gemeente was het handig dat de bouwer ook een deel van de afstemming met de bewoners verzorgde en input gaf op de plannen. Voor de bouwer was de opdracht van de gemeente een mogelijkheid om in de markt te komen en vaker opdrachten van -andere- gemeenten te verwerven. De besteedde tijd drukte zwaar op de agenda van de bouwer, omdat hij en zijn echtgenote dit allemaal moesten doen naast het reguliere werk. Echter, de gemeente heeft vrijwel direct laten weten dat de uitgebrachte offerte het door de raad beschikbaar gestelde budget te boven ging. Al in een vroegtijdig stadium moest het daarom de bouwer helder zijn dat er een kink in de kabel was gekomen. Die kink is ondanks verder overleg gebleven en het hof oordeelt daarom dat er nooit een moment is geweest waarop er ‘geen vuiltje aan de lucht’ was. De prijs is altijd een splijtzwam gebleven. Het hof erkent dat de bouwer zich dienstbaar aan de gemeente heeft opgesteld, maar dat was ook in het belang van de bouwer zelf die graag de opdracht wilde binnenhalen. De bouwer heeft dan wel zijn bedrijfsvoering erop ingericht dat hij begin 2022 met de bouw aan de slag zou kunnen gaan, maar er is op geen enkel moment ook duidelijkheid geweest over de vraag of de bewoners met het geheel konden instemmen. Beide partijen hebben zich over en weer vanuit begrijpelijke motieven ingezet om het project van de grond te krijgen, maar het is gewoon niet gelukt. Daarom is er geen reden voor een kostenveroordeling.

De lijn in beide uitspraken is helder: vergoeding komt enkel in beeld indien er op enig moment geen vuiltje aan de lucht is geweest voor wat betreft het bereiken van definitieve overeenstemming. De vraag is of dit bevredigend is: daar vallen wel vraagtekens bij te zetten, zoals de rechtbank in de Alphense zaak heeft gedaan. In beide zaken gaat het om een relatief kleine wederpartij die meer tijd, geld en energie steekt in een project dan eigenlijk gelet op de kans van slagen wellicht verantwoord was. Nu zijn partijen ondernemers en bij de ondernemersverantwoordelijkheid behoort dat men, als het risico te groot wordt, op de rem trapt. Maar te begrijpen valt dat het verleidelijk is om toch nog iets verder te gaan in een poging om het project binnen te halen, verder dan eigenlijk verantwoord. De vraag is of er dan niet iets te zeggen valt voor het standpunt dat de gemeente de kleine ondernemer tegen zichzelf in bescherming had moeten nemen door zelf op de rem te gaan staan. Daarom valt er o.i. best iets te zeggen voor het oordeel van de rechtbank in de Alphense zaak. Doordat ook de gemeente voordeel had van de samenwerking, speelt er een element van ongerechtvaardigde verrijking dat in de uitspraak echter niet als zodanig aan de orde komt. Of dit op deze manier ook door de bouwer van de woonwagens is aangevoerd, blijkt niet uit de uitspraak van het hof. Waar het om gaat: de maatstaf voor de rechter bij afgebroken onderhandelingen is in navolging van de rechtspraak van de Hoge Raad enkel of men mocht vertrouwen dat er op enigerlei wijze een overeenkomst zou volgen, dus of er wel/niet een vuiltje aan de lucht was. Dat is wellicht een beetje te één-dimensionaal. Ligt een deel van de verantwoordelijkheid niet ook bij de gemeente die een kleine ondernemer onverantwoord hoge kosten ziet maken? Waardoor de gemeente ook gebaat werd?

Hof Den Haag, 3 juni 2025, www.rechtspraak.nl; ECLI:NL:GHDHA:2025:953, ECLI:NL:GHDHA:2025:968