Nieuwsbrief voor overheden
Art. 5:91 lid 4 BW erfpachtzaak – gemeente geen redelijke grond om overdracht te weigeren: de kantonrechter verleent vervangende machtiging
De gemeente Rotterdam is eigenaar van een aantal percelen die in erfpacht zijn uitgegeven aan Stedin, een netwerkbeheerder. Stedin heeft één van de percelen tot 2006 gebruikt als hoogspanningsstation, maar als zodanig is het al sinds enige tijd buiten gebruik. Voor dit doel zal het perceel ook niet meer gebruikt gaan worden. In september 2017 heeft Stedin het recht van erfpacht verkocht aan een ontwikkelaar. Voor de overdracht heeft Stedin toestemming nodig van de gemeente, maar deze wordt geweigerd omdat de ontwikkelaar van plan is om bouwprojecten te gaan ontwikkelen, zodat het perceel dus niet meer zal worden gebruikt ten behoeve van energie. Met die bestemming was het perceel ooit in erfpacht uitgegeven. Bovendien past overdracht niet binnen de toekomstplannen die de gemeente met het gebied heeft. De gemeente vindt de ontwikkelaar geen goede ontwikkelaar.
Stedin vraagt daarop ex art. 5:91 BW aan de kantonrechter vervangende toestemming voor deze overdracht. De kantonrechter verleent deze toestemming. Deze overweegt onder meer dat het weigeren van een bestemmingswijziging van een erfpachtsrecht of van een overdracht onredelijk is, indien het gevolg daarvan zou zijn dat het recht van erfpacht onoverdraagbaar wordt. Immers, het recht van erfpacht heeft een goederenrechtelijk karakter en moet dus overgedragen kunnen worden. Toestemming voor overdracht kan in beginsel wel worden geweigerd, omdat de persoon van de erfpachter danwel het door een rechtsopvolger beoogde gebruik niet overeenstemt met de afgesproken inhoud van het recht.
Stedin heeft weliswaar enerzijds een publieke taak om gas- en elektriciteitsnetwerken te beheren, maar anderzijds is Stedin ook een normale onderneming die een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst mag wensen. Mede omdat Stedin de enige netwerkbeheerder in de regio is staat het vast dat de locatie niet meer overeenkomstig de bestaande privaatrechtelijke bestemming gebruikt kan worden. De gemeente heeft een gewijzigde publieke bestemming van het erfpachtrechtsperceel ook meegenomen in het masterplan ‘Kop van Feijenoord’. Het standpunt van de gemeente, namelijk dat overdracht enkel mogelijk is aan een partij die de locatie conform de privaatrechtelijke bestemming gaat gebruiken, betekent dus in feite dat overdracht van het recht van erfpacht onmogelijk gaat worden. Dat levert misbruik van positie op en maakt het weigeren van toestemming onredelijk. Dat Stedin de mogelijkheid heeft om het recht van erfpacht tussentijds te beëindigen, maakt dat niet anders. Als de gemeente vervreemding aan een derde had willen voorkomen, had zij dit uitdrukkelijk in de erfpachtvoorwaarden moeten opnemen door bijvoorbeeld voor zichzelf een eerste recht van koop te bedingen. Nu kan zij het Stedin niet kwalijk nemen dat Stedin het perceel voor een zo hoog mogelijke opbrengst heeft verkocht.
Er is op deze locatie sprake van globale plannen. Herontwikkeling is omvangrijk en complex. Het is nog niet bekend met welke ontwikkelende partij de gemeente in zee gaat. Dat betekent dat de verkoop aan de bewuste ontwikkelaar geen belemmering oplevert van de planvorming. De gemeente heeft in zoverre geen redelijke grond om de toestemming voor vervreemding niet te verlenen. Dat de gemeente twijfels heeft over de bewuste ontwikkelaar valt wel enigszins te begrijpen. Maar een overdracht maakt niet dat deze ontwikkelaar in een ‘ontwikkelpositie’ wordt gebracht.
In elk geval is onvoldoende gebleken dat het belang van Stedin als eigenaar bij de afweging van belangen is meegewogen. Dat is een financieel belang. Weliswaar heeft de gemeente aangegeven bereid te zijn om het perceel te kopen, maar niet tegen de prijs die de ontwikkelaar bereid is te betalen. Tegenover het belang van Stedin staat het belang van de gemeente bij het correct naleven van de erfpachtakte en de planvorming voor een integrale gebiedsontwikkeling. Het is misschien niet onbegrijpelijk dat vanwege de complexiteit de gemeente de uitdrukkelijke wens heeft om de herontwikkeling van het plangebied in één hand te houden, maar er is nog geen enkele samenwerkingsovereenkomst met een partij en verder bevindt de herontwikkeling zich nog in een opstartfase. Daarom heeft de gemeente geen gerechtvaardigd belang om toestemming te onthouden. Daarom wordt het verzoek tot het verlenen van vervangende toestemming toegewezen.
Deze uitspraak is interessant omdat het verlenen van vervangende toestemming op de grondslag van art. 5:91 BW niet vaak voorkomt.
Rb Rotterdam 31 juli 2020, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBROT:2020:6826
Door Rikkert Hoekstra
"