Blog
Recreatiepark B.V. koopt een stuk grond met het doel om een ecologisch verantwoord recreatiepark te realiseren. Kort na de aankoop schrijft het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier dat het in verband met dijkversterking een deel van de grond nodig heeft. Een gedeelte van de grond wordt vervolgens medio 2009 aan het hoogheemraadschap geleverd.
Begin 2011 meldt het hoogheemraadschap dat de dijk mogelijk niet binnen de eerder voorziene 8 meter contour kan worden gerealiseerd, maar dat meer grond nodig is. Op 19 mei geeft Recreatiepark aan dat het niet langer mogelijk is om haar project op te schorten of te bevriezen, zodanig dat verschillende scenario’s over een afkoopregeling zijn besproken.
Op 29 juni 2011 schrijft het hoogheemraadschap dat het weliswaar zo is dat, indien de dijk binnendijks zou worden verzwaard, realisatie van het Recreatiepark onmogelijk zou worden, maar dat het ook mogelijk is om te kiezen voor buitendijkse versterking en dat nader onderzoek nodig is.
Recreatiepark wijst er echter nogmaals op dat zij niet in staat is om de realisatie van het park op te schorten totdat er duidelijkheid is over de te kiezen dijkversterkingsvariant, omdat er contractuele verplichtingen zijn jegens de aannemer, de bouwer en de kopers die op dat moment nagekomen moesten worden, of niet.
Recreatiepark bevestigt dat in overleg niet wordt gekozen voor de realisering van het park, maar dat wordt gekozen voor andere scenario’s, die uiteindelijk alle neerkwamen op de betaling van integrale schadeloosstelling door het hoogheemraadschap.
Kort gezegd wordt namens het hoogheemraadschap geantwoord dat men zich ervan bewust is dat de situatie geen uitgebreide studies verdraagt en dat het hoogheemraadschap gedwongen is tot snel onderzoek en handelen. Op 1 augustus 2011 wordt door (de contactpersoon van) het hoogheemraadschap bevestigd dat het hoogheemraadschap en Recreatiepark zijn overeengekomen om met elkaar in onderhandeling te gaan om op korte termijn vast te stellen hoe in gezamenlijkheid in der minne schade zoveel mogelijk kan worden beperkt.
Op 16 augustus 2011 bespreekt het hoogheemraadschap met Recreatiepark een technisch rapport, waarin staat dat er verschillende oplossingen zijn waarbij de dijkversterking binnen de markeringslijn van 8 meter blijft.
Daarop wordt geantwoord dat dit voor Recreatiepark te laat komt: men heeft al aan derden gemeld dat het project niet doorgaat, zodat kopers zich hebben teruggetrokken etc. Recreatiepark claimt schadevergoeding.
Er wordt een gedeeltelijke vaststellingsovereenkomst gesloten. Recreatiepark vordert vervolgens in een bodemprocedure schadevergoeding. Deze wordt door de rechtbank toegewezen op de grond dat het hoogheemraadschap de onderhandelingen over een vaststellingsovereenkomst ter afwikkeling van de geleden schade ten onrechte heeft afgebroken op een moment dat Recreatiepark gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst; deze schade was het gevolg van het informeren van kopers etc. over het niet doorgaan van het recreatiepark.
Het hof Amsterdam denkt daar anders over.
Het hof stelt voorop dat de Hoge Raad in 2005 (CBB/JPO) heeft overwogen dat men vrij is om onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
Het hof stelt vast dat het hoogheemraadschap niet meer heeft gedaan dan aan te geven dat mogelijk de dijk niet binnen de contour van 8 meter zou kunnen worden versterkt. Recreatiepark wist ook dat dit niet meer dan een mogelijkheid was. Het hoogheemraadschap heeft enkel geschreven dat een integrale schadeloosstelling een goed vertrekpunt voor de onderhandelingen was, indien en voorzover de dijkversterking niet binnen de 8 meter contour kon plaatsvinden. Het hoogheemraadschap heeft zich enkel tot onderhandelingen bereid verklaard, indien buiten de 8 meter zou moeten worden gebouwd.
Het hof overweegt dat Recreatiepark wel een punt heeft: het hoogheemraadschap, althans zijn contactpersoon (die geen mandaat had om het hoogheemraadschap rechtens te binden), stemde ermee in dat Recreatiepark derden zou informeren dat het park niet doorging. Dat betekent echter niet, aldus het hof, dat het hoogheemraadschap zich niet uit de onderhandelingen mocht terugtrekken toen duidelijk werd dat niet aan de voorwaarden voor het aangaan van de onderhandelingen werd voldaan. Mede omdat het hoogheemraadschap a. nog kort tevoren had gezegd dat de contactpersoon geen mandaat had en b. een duidelijk voorbehoud ten aanzien van de gehoudenheid tot schadeloosstelling had gemaakt, had Recreatiepark zich er bij het college van moeten vergewissen of het standpunt -dat het accoord was dat aan derden werd bericht dat het Recreatiepark niet door ging –door het college werd gedeeld. Dat Recreatiepark dat niet heeft gedaan, komt voor haar rekening.
Op deze gronden heeft het hof de vordering afgewezen; het hoogheemraadschap had niet onrechtmatig gehandeld en de onderhandelingen mochten worden afgebroken. Anders dan de rechtbank, oordeelt het hof dus dat de aangewezen contactpersoon niet het vertrouwen kon oproepen dat het uitsluitend nog over de (hoogte van) de schade zou gaan, omdat deze persoon wel bevoegd was contact te onderhouden, maar niet om over een overeenkomst vertrouwen te wekken.
De conclusie is dat Recreatiepark ervoor had moeten kiezen om het project doorgang te laten vinden. Indien vanwege de dijkversterking ook grond buiten de 8 meter contour nodig was en het park als geheel dus niet meer rendabel te ontwikkelen viel, had Recreatiepark kunnen verlangen dat zij daarvoor zonodig in een onteigeningsprocedure volledig zou worden schadeloos gesteld. In het algemeen kan in een onteigening niet het verweer worden gevoerd dat een te onteigenen partij de schadeloosstelling had kunnen en moeten beperken.
De eigenaar mag tot aan het onteigenings-KB kosten maken en investeringen doen, ook indien deze, vanwege een te verwachten onteigening, naar verwachting niet kunnen worden terugverdiend. Dan wordt de schadeloosstelling weliswaar hoger, maar niet nodeloos, omdat de eigenaar tot de onteigening zonder bezwaar door moet kunnen gaan met zijn plannen.
Recreatiepark had zich bovendien moeten realiseren dat de contactpersoon aan wie zij vroeg of het goed was dat zij aan derden ging berichten dat het project niet doorging, niet bevoegd was om het hoogheemraadschap te binden.
Hof Amsterdam 18 november 2014, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:GHAMS:2014:4821
