Blog
De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht verkoopt een kavel bouwgrond in een nieuwbouwplan aan kopers. Er wordt een omgevingsvergunning verleend. De kopers sluiten een aanneemovereenkomst. Landmeters van de gemeente hebben het perceel uitgezet en de rooilijn aan de aannemer aangewezen; vervolgens is de aannemer begonnen met bouwen. Na een aantal maanden zegt de gemeente aan de aannemer aan dat deze de bouw dient stil te leggen, want de grond is nog niet in eigendom aan de kopers geleverd. De aannemer legt de bouw stil en vordert betaling van de bouwsom bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, welke vordering tegen de kopers wordt toegewezen.
In artikel 3:292 BW is bepaald dat de schuldeiser zijn vordering op de zaak waarop een retentierecht van toepassing is, kan verhalen met voorrang boven allen tegen wie het retentierecht kan worden ingeroepen. De aannemer wil zich verhalen op het perceel grond met de zich daarop bevindende, half afgebouwde woning door dit perceel executoriaal te verkopen. De gemeente verweert zich daar tegen met een beroep op haar eigendomsrecht.
De gemeente wenst dat de aannemer het perceel verlaat. De aannemer verzet zich daartegen met een beroep op zijn retentierecht.
Omtrent dit geschil oordeelt de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam in een uitspraak d.d. 16 april 2015.
In artikel 3:291 BW is bepaald dat de aannemer het retentierecht kan inroepen tegen derden met een ouder recht, dus ook de eigenaar, indien zijn vordering voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar/koper bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan, of indien de retentor/aannemer geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar te twijfelen.
De aannemer stelt dat de kopers bevoegd waren op grond van de aannemingsovereenkomst, maar die vlieger gaat niet op. Het gaat om de bevoegdheid van de kopers in hun civielrechtelijke verhouding met de gemeente en het sluiten van een koopovereenkomst alleen maakt een koper tegenover de verkoper niet bevoegd om over het gekochte te beschikken. Daarvoor is immers levering nodig. Dat er dus in de koopovereenkomst een bouwplicht stond, is daarom niet relevant.
De koper was dan misschien niet bevoegd, maar was de aannemer ten tijde van het sluiten van de aannemingsovereenkomst te goeder trouw? Ook dat was niet het geval. Als professionele bouwer moet de aannemer weten dat een perceel niet zonder toestemming van de eigenaar mag worden bebouwd. De eigendom van het perceel valt eenvoudig vast te stellen door raadpleging van het kadaster. Breda Bouw had het kadaster kunnen raadplegen en, omdat daaruit bleek dat de gemeente nog steeds eigenares was, bij de gemeente navraag moeten doen of het accoord was dat zij mocht gaan bouwen. Dat heeft zij allemaal niet gedaan, en daarom is zij niet te goeder trouw.
Niet relevant is dat de koper de feitelijke macht had over het perceel en ook is niet relevant dat de gemeente een omgevingsvergunning heeft verleend. Ook de aanwijs door de gemeentelijke landmeter doet niet terzake. Immers, deze aanwijs vond enige maanden plaats na de totstandkoming van de aannemingsovereenkomst, zodat op het moment dat door de aanwijs door de gemeentelijke landmeter de bouwactiviteit begon, de aannemer zijn onderzoeksplicht reeds had verzaakt. Het tijdstip dat bepaalt of de aannemer al dan niet reden had om te twijfelen aan de bevoegdheid om de aannemingsovereenkomst te sluiten, is het tijdstip van het sluiten van deze overeenkomst.
Conclusie: de bouwer moet de grond ontruimen en mag niet het tegen de kopers gewezen arbitrale vonnis ten uitvoer leggen op het perceel van de gemeente.
Bezint dus, eer ge begint aan een aannemer toestemming te verlenen om met de bouw te beginnen, voordat de grond tegen betaling van de koopsom is geleverd!
Rb Rotterdam 16 april 2015, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBROT:2015:2503
