De Wet vaste huurcontracten: wat verhuurders moeten weten!

Wat regelt de Wet vaste huurcontracten?

De Wet vaste huurcontracten bepaalt dat huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm worden. Het doel van de wet is om huurders meer zekerheid te bieden over hun woonsituatie. Andersom betekent dit voor verhuurders dat zij minder vrijheden hebben in het verhuren van woningen.  

Voorheen was het mogelijk om tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar aan te gaan. Onder de nieuwe wet is het niet meer mogelijk om zonder meer een tijdelijk huurcontract te sluiten. In beginsel dienen namelijk alle huurcontracten die ná 1 juli 2024 worden gesloten voor onbepaalde tijd te worden overeengekomen. Dit geldt voor zowel zelfstandige woningen als niet zelfstandige woningen.

Huurcontracten met een tijdelijk karakter

Desalniettemin blijft het mogelijk om huurcontracten met een tijdelijk karakter overeen te komen. Dit betekent dat huurcontracten via de Leegstandswet, tussenhuur (diplomatenclausule) en hospitaverhuur nog steeds kunnen worden afgesloten. Daarnaast zijn er enkele doelgroepen waarmee een tijdelijk huurcontract mag worden afgesloten.

Uitzonderingen op de hoofdregel

Deze uitzonderingen zijn vastgelegd in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) en gelden voor specifieke doelgroepen, waaronder:

• Studenten;
• Urgent woningzoekenden;
• Huurders die tijdelijk elders moeten wonen vanwege dringende werkzaamheden of renovatie;
• Huurders met een 'tweedekanscontract' (bijvoorbeeld na ernstige overlast);
• Wezen en nabestaanden;
• Gescheiden ouders;
• Huurders die werken op de Waddeneilanden; en
• Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen.

Deze groepen kunnen een tijdelijk huurcontract krijgen voor maximaal twee jaar.

Verruiming opzeggingsgronden

Het wordt dus voor verhuurders bemoeilijkt om een woning tijdelijk te verhuren. Dit kan invloed hebben op de overweging om te stoppen met de verhuur, te meer omdat een huurcontract voor onbepaalde tijd slechts via een limitatief aantal wettelijke opzeggingsgronden kan worden opgezegd. Daarom komt de nieuwe wet in enkele gevallen de verhuurder tegemoet met een verruiming van de wettelijke opzeggingsgronden.

De welbekende opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ blijft bestaan en wordt uitgebreid. Onder dringend eigen gebruik valt nu ook bewoning door bloed- of aanverwanten in de eerste graad. Dit betekent dat de verhuurder het huurcontract kan opzeggen zodat de woning door de ouders of kinderen kan worden bewoond. Hiervoor geldt de voorwaarde dat in het huurcontract moet zijn opgenomen dat de verhuurder na een overeengekomen periode de huur kan opzeggen.

Daarnaast komt er een opzeggingsgrond bij. De huur mag worden opgezegd als de verhuurder overgaat tot verkoop van de woning. Dit betreft wel een muizengaatje. Opzeggen bij verkoop geldt alleen voor de situatie waarbij een stel bij elkaar intrekt, één van de woningen vrijkomt en de lege woning wordt (voor maximaal twee jaar) verhuurd. Het gaat hier in feite om een proeftijd waarin een stel het samenwonen kan onderzoeken. Ook hierbij gelden enkele aanvullende restricties. Zo is de verhuurder een natuurlijk persoon die:

1. trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat;
2. minimaal twee jaar voor de start van het huurcontract zelf in de woning heeft gewoond;
3. niet meer dan één woning verhuurt.

Ook deze regeling moet in het huurcontract zijn opgenomen. De verhuurder mag slechts eenmalig gebruik maken van deze opzeggingsgrond, waarbij de verhuurder de opzegging dient te melden bij de gemeente.

Overgangsregeling

Voor lopende tijdelijke huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten, verandert er niets. Deze contracten blijven geldig tot de afgesproken einddatum. Als een dergelijk contract na 1 juli 2024 wordt verlengd, moet dit echter gebeuren met een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Om zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de veranderingen, staan hieronder enkele aandachtspunten:

1. Herzie uw huurcontracten

Zorg ervoor dat alle nieuwe huurcontracten die u vanaf 1 juli 2024 afsluit, voor onbepaalde tijd zijn, tenzij de huurder tot één van de uitzonderingsgroepen behoort.

2. Check de uitzonderingen

Als u denkt dat een huurder in aanmerking komt voor een tijdelijk contract, controleer dan zorgvuldig of deze huurder daadwerkelijk onder één van de uitzonderingscategorieën valt.

3. Wettelijke opzeggingsgronden

Wees bewust bij het aangaan van een huurcontract van de wettelijke opzeggingsgronden (en schriftelijke vereisten).

4. Opzegmogelijkheden voor de huurder

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de huurder worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn, terwijl bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijdse opzegging (vaak) niet mogelijk is.

Conclusie

De Wet vaste huurcontracten brengt aanzienlijke veranderingen met zich mee voor de verhuurmarkt. Het is essentieel dat u als verhuurder goed op de hoogte bent van de nieuwe regels en de uitzonderingen daarop. Zorg dat uw nieuwe huurcontracten voldoen aan de nieuwe wettelijke eisen. Wilt u weten wat de nieuwe wet voor uw situatie betekent? Neem dan contact met ons op en we kijken met u mee.