Blog
Bouwfonds heeft in de gemeente Ouderamstel een bepaalde wijk ontwikkeld en daartoe grond gekocht van de gemeente Ouderamstel. Aan de achterzijde van één van de woningen bevindt zich een stukje openbaar (rest)groen van circa 22m2, grenzend aan een sloot. De eigenaar van deze woning vraagt de gemeente Ouderamstel om dit stukje grond te mogen kopen. Ambtelijk wordt positief gereageerd, maar vervolgens realiseert de gemeente zich dat zij van het stukje geen eigenares is, zodat de verkoopovereenkomst daardoor niet tot stand komt. B&W schrijven wel dat, vanuit het oogpunt van groen- en waterbeheer, er op zich geen bezwaren zijn tegen verkoop van de strook grond.
Kennelijk kon de gemeente de grond, nadat de ontwikkeling ter plaatse was afgerond, van Bouwfonds terugkrijgen. De woningeigenaar vordert in elk geval dat de gemeente zal worden veroordeeld om het daarheen te leiden dat Bouwfonds de strook aan de gemeente zal terug leveren, om deze vervolgens middels een ABC-akte terstond door te leveren aan de eigenaar. De rechtbank wijst deze vordering toe en de strook grond wordt ook aan de woningeigenaar geleverd.
In hoger beroep oordeelt het hof genuanceerder. Om te beginnen wordt overwogen dat de ambtenaar niet bevoegd was en dat het college van B&W niet een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gewekt. Ook de gepubliceerde mandaatregeling had geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid doen ontstaan. Verder kan het zo zijn dat zich feiten en omstandigheden voordoen die voor risico komen van de gemeente en waaruit naar verkeersopvattingen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid.
Het hof overweegt hieromtrent, anders dan de rechtbank had overwogen, dat aan de in de gemeentewet neergelegde en in de maandaatregeling uitgewerkte bevoegdheidsverdeling in een democratische rechtstaat groot gewicht toekomt, zodanig dat slechts in bijzondere omstandigheden plaats is voor het oordeel dat naar verkeersopvattingen sprake is van voor risico van de gemeente komende schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Het hof verwijst hier naar het Vitesse-arrest van de Hoge Raad (d.d. 25 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5420), waarin ook in deze zin is geoordeeld. Daarbij was mede van belang geoordeeld dat Vitesse een professionele speler was, zodat mocht worden verwacht dat zij van deze bevoegdheidsverdeling op de hoogte was en dat Vitesse wist –kort gezegd- dat het college als zodanig geen besluit had kunnen nemen en dat het niet een provinciale taak was om betaald voetbal te financieren.
De Hoge Raad heeft in het Vitesse-arrest onder meer overwogen dat aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad wegens vertrouwen dat is gewekt door een onbevoegd verrichtte vertegenwoordigingshandeling niet gemakkelijk te rijmen is met de in de wet opgenomen bevoegdheidsverdeling, inhoudend dat uitsluitend een college bevoegd is, niet een loslopende wethouder of gedeputeerde of ambtenaar.
Overwogen wordt dat de woningeigenaar makelaar in onroerend goed was en uit dien hoofde op de hoogte moet worden geacht van de relevante publiekrechtelijke regelgeving. Daaraan doet niet af dat hij als makelaar slechts betrokken was bij de verkoop van particuliere woningen en niet bij die van grond.
Het hof overweegt omtrent de op de precontractuele verhouding gebaseerde subsidiaire vordering tot dooronderhandelen evenwel dat enerzijds de eigenaar uit de brief van het college mocht afleiden dat in elk geval op dat moment het college geen bezwaar had tegen de verkoop van de strook grond, maar anderzijds dat het college niet had geschreven pogingen te zullen doen om de eigendom van de strook grond weer in handen te zullen krijgen (zonder door Bouwfonds te stellen voorwaarden). Het college had ook niet geschreven dat de woningeigenaar zich er niet voor moest inzetten dat Bouwfonds de grond aan de gemeente zou gaan terugleveren (kennelijk had de woningeigenaar dat nu juist wel gedaan, met het oogmerk om dan vervolgens de grond van de gemeente te zullen verkrijgen uiteraard). Omdat kennelijk wel de gemeente de grond van Bouwfonds retour had kunnen krijgen (naar aanleiding van het vonnis van de rechtbank was de grond reeds aan betrokkene geleverd) overweegt het hof dat mogelijk de vordering om door te onderhandelen wel toewijsbaar is. Om dit nader te onderzoeken belegt het hof een comparitie van partijen.
Het is zaak voor ogen te houden dat sinds het Vitesse-arrest duidelijk is dat de gedachte niet zo gemakkelijk opgaat dat onbevoegde ambtenaren of loslopende wethouders wellicht niet een overeenkomst met de gemeente tot stand kunnen brengen, maar mogelijk door hun handelen in het kader van de totstandkoming van een overeenkomst wel een onrechtmatige toezegging hebben gedaan waarvoor de gemeente uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk is. Dat neemt echter niet weg dat een dergelijk onbevoegd optreden wel leidt tot een precontractuele verhouding die netjes moet worden afgewikkeld.
Hof Amsterdam 23 december 2014, www.rechtspraak.nlECLI:NL:GHAMS:2014:5791
