Nieuwsbrief voor overheden
Zowel in de jurisprudentie als in de literatuur bestaat er veel onduidelijkheid over de gevolgen van overeenkomsten die in strijd met de Didam-criteria tot stand zijn gekomen. Hierbij zijn drie “smaken” te onderscheiden:
1. Overeenkomsten zijn nietig (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244);
2. Overeenkomsten zijn in beginsel geldig en onaantastbaar; en
3. Overeenkomsten zijn vernietigbaar (ECLI:NL:GHARL:2023:2796).
In de uitspraak van 24 mei 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:2418) besloot de Rechtbank Midden-Nederland daarom dat het raadzaam is om de Hoge Raad te raadplegen door middel van prejudiciële vragen om de rechtszekerheid met betrekking tot dit vraagstuk te waarborgen. Echter, dit vonnis van de rechtbank heeft geen vervolg gekregen omdat de procedure is ingetrokken.
Dit betekent dat er voorlopig nog een verdeeldheid zal bestaan over de rechtsgeldigheid van niet-conforme Didam-overeenkomsten.
Ook in onderhavige kwestie van 15 december 2023 van de Rechtbank Midden-Nederland volgt dat de rechtbank geen noodzaak ziet om van haar eerdere oordeel dat niet-conforme Didam-overeenkomsten “nietig” zijn af te wijken.
Wat was er in onderhavige kwestie aan de hand?
Het geschil betreft twee percelen, perceel I en perceel II, die eigendom zijn van de gemeente. Op 2 juni 2008 sloot de gemeente een huurovereenkomst met de heer [A] voor de exploitatie van een tankstation op deze percelen. Na afloop van de initiële huurperiode hebben ze de overeenkomst verlengd tot 2 juni 2028. Eind 2021 beëindigden de gemeenten en de heer [A] de huurovereenkomst en vestigden zij een erfpachtovereenkomst voor 30 jaar voor Perceel I en een bruikleenovereenkomst voor Perceel II. Op 11 oktober 2023 kondigde de gemeente deze overeenkomsten aan in het Gemeenteblad en gaf belanghebbenden de kans om voor 31 oktober 2023 een kort geding aan te spannen.
Eiseres heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt en startte een kort geding. Hierin eist zij dat de gemeente de overeenkomsten met de heer [A] opzegt, de leveringsakte van de erfpacht ongedaan maakt, en een openbare selectieprocedure uitvoert volgens het Didam-arrest.
De rechtbank gaat echter niet in op de vraag of de gemeente zich aan de Didam-criteria heeft gehouden. Waarom? Als de overeenkomsten tussen de gemeente en de heer [A] in strijd met het Didam-arrest tot stand zouden zijn gekomen, dan zou de Rechtbank Midden-Nederland oordelen dat deze nietig zijn. Indien de overeenkomsten tussen de gemeente en [A] nietig worden verklaard, is het waarschijnlijk dat de huurovereenkomst en het huurafhankelijk opstalrecht tussen hen herleven. Deze overeenkomsten zijn namelijk beëindigd onder de voorwaarde dat [A] een recht van erfpacht zou verkrijgen, wat mogelijk is gebeurd door een nietige afspraak. Hierdoor blijft eiseres nog steeds verstoken van toegang tot de percelen, omdat [A] deze op grond van de huurovereenkomst tot 2 juni 2028 kan blijven gebruiken.
Gezien deze situatie oordeelt de rechtbank dat eiseres geen direct belang heeft bij onmiddellijke actie. Ze heeft voldoende tijd om een bodemprocedure aan te spannen.
Vzr. Rechtbank Midden-Nederland, 15 december 2023, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBMNE:2023:6782
