Nieuwsbrief voor overheden
De gemeente West-Betuwe verkoopt in 2014 een perceel grond aan een ontwikkelaar, bestemd voor de bouw van 31 woningen. In de overeenkomst is voor de ontwikkelaar een optie opgenomen voor 2 andere deelgebieden. De ontwikkelaar vraagt nakoming van deze opties, maar de gemeente weigert. Zij voert aan dat deze overeenkomst is gesloten in strijd met het Didam-arrest omdat er destijds geen concurrentie is geweest en anderen dus in strijd met het gelijkheidsbeginsel niet in staat zijn gesteld om ook het perceel te kopen. Verder voert de gemeente aan dat hier sprake is van een onvoorziene omstandigheid, te weten een juridische onvoorziene omstandigheid. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat deze dacht dat het artikel in de overeenkomst waar de gemeente beroep op doet zag op bijv. een onvoorziene omstandigheid als het uitbreken van een oorlog in Nederland of de aanwezigheid van een beschermde diersoort.
De rechtbank Gelderland overweegt dat het aannemelijk is dat het contractuele artikel over onvoorziene omstandigheden is bedoeld voor ingrijpend gewijzigde feitelijke situaties. Immers, een juridische wijziging van omstandigheden is al elders in de overeenkomst geregeld, want daar is bepaald wat er moet gebeuren ingeval van nietigheid van de overeenkomst. De gemeente heeft in elk geval onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld dat het de bedoeling van partijen is geweest en dat ook nieuwe, al dan niet onverwachte rechtspraak zou kunnen worden opgevat als een ingrijpende wijziging van omstandigheden. Daarbij is mede van belang dat de bewuste contractsbepaling uit de koker van de gemeente kwam en dat er niet expliciet over dit artikel is gesproken. Bij de totstandkoming waren ook geen advocaten betrokken, enkel een jurist van de gemeente.
Het Didam-arrest en de beginselen van behoorlijk bestuur
In het Didam-arrest is bovenal uitgemaakt dat overheden bij het aangaan van verkoopovereenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten nemen. Verder heeft de Hoge Raad uitgelegd wat het gelijkheidsbeginsel betekent, namelijk dat aan iedere burger de kans moet worden gegeven om een perceel te verwerven. De gemeente betoogt dat volgens haar in het Didam-arrest besloten ligt dat het gelijkheidsbeginsel prevaleert boven het vertrouwensbeginsel. De ontwikkelaar betoogt dat er onderscheid moet worden gemaakt tussen overeenkomsten die zijn gesloten vóór Didam en daarna; als de overeenkomst is gesloten voordat het Didam-arrest werd gewezen, gaat volgens de ontwikkelaar het vertrouwensbeginsel voor.
De rechtbank overweegt -samengevat- dat zij het antwoord niet weet. Er wordt verschillend over gedacht:
1. Nietigheid wegens strijd met de wet (art. 3:40 BW)
Er zou sprake kunnen zijn van nietigheid wegens strijd met de wet. Opmerking: op die manier zouden wij dat niet verwoorden: wij zouden menen dat niet aan de geldigheidsvereisten van een overeenkomst is voldaan indien de beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden, zodat de overeenkomst non-existent is.
2. Vernietigbaarheid op grond van art. 3:40 lid 2 BW
De visie bestaat dat de overeenkomst vernietigbaar is op grond van art. 3:40 lid 2 BW. Opmerking: dat trekken wij in twijfel; het gaat immers bij het gelijkheidsbeginsel om de bescherming van belangen van partijen die juist niet bij de overeenkomst waren betrokken.
3. Geldigheid en onaantastbaarheid van de overeenkomst
Nietigheid zou pas aan de orde zijn ingeval van evidente gevallen van corruptie of vriendjespolitiek. In deze visie wordt er bovendien op gewezen dat ook het vertrouwensbeginsel een beginsel van behoorlijk bestuur is. Het vertrouwensbeginsel gaat in deze visie vóór op het gelijkheidsbeginsel, danwel dient samen met het gelijkheidsbeginsel in een belangenafweging te worden betrokken. Opmerking: het centrale punt is o.i. dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur een rol spelen bij de besluitvorming van een overheid. De rechter dient de besluitvorming van de overheid op redelijkheid te toetsen; het is niet de bedoeling dat de rechter op de stoel van het bestuur gaat zitten. Immers, het gaat niet om beginselen van behoorlijke rechtspraak. Dat betekent dat een overheid in onze visie binnen de grenzen van de redelijkheid de mogelijkheid heeft om zelf een koers te bepalen, die in beginsel voor de rechter leidend is. Volgens dit vonnis van de rechtbank lijkt het erop dat de rechter moet gaan uitmaken of het vertrouwens- dan wel het gelijkheidsbeginsel de voorrang krijgt, maar dat is naar ons idee niet de bedoeling: het bestuur moet een afweging van belangen maken met inachtneming de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
4. Advies van de Hoge Raad: geldigheid van de overeenkomst en schadeplichtigheid
De adviseur van de Hoge Raad in een conclusie van 24 mei 2024 (ECLI:NL:PHR:2024:567) het standpunt ingenomen dat het niet in acht nemen van de beginselen van behoorlijk bestuur weliswaar onrechtmatig is, maar niet afdoet aan de geldigheid van de overeenkomst. Opmerking: deze benadering is o.i. in zoverre moeizaam, dat het dan de genegeerde derde is die moet aantonen dat er schade is, dus dat hij, indien hij niet genegeerd zou zijn, voor de koop in aanmerking zou zijn gekomen. Dat is een moeilijke bewijslast
De rechtbank overweegt dat er bij zoveel onhelderheid aanleiding is om aan de Hoge Raad te vragen hoe het zit. Dit lijkt een logische uitkomst. Echter, het komt er wel op neer dat de rechtbank aangeeft dat zij niet weet hoe de wet geïnterpreteerd moet worden en dat zij daarom geen uitspraak kan doen. Dat is precies wat de wetgever al heel lang verboden heeft: de rechter wordt geacht het recht te kennen en moet bovendien een uitspraak doen. Hij mag geen recht weigeren en ook niet een zaak door verwijzen naar een andere instantie onder het voorwendsel dat de rechtbank het recht niet kent. Immers, de rechtbank wordt geacht het recht wel te kennen en beslissingen te nemen. Kortom, deze uitspraak van de rechtbank komt dicht in de buurt van rechtsweigering, hetgeen verboden is.
Rechtbank Gelderland 29 mei 2024, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RBGEL:2024:3314
