Nieuwsbrief voor overheden
Verkoop historisch pand door de gemeente aan projectontwikkelaar. In het pand blijkt asbest aanwezig te zijn. Heeft de gemeente haar mededelingsplicht geschonden? Het hof laat dit in het midden. Het is van oordeel dat in dit geval de op de ontwikkelaar rustende onderzoeksplicht prevaleert boven de mededelingsplicht. Ook het beroep op dwaling wordt op deze grond afgewezen.
De gemeente Vlaardingen verkoopt een historisch pand aan een ontwikkelaar. In het pand was in 1976 brand geweest; daarna was het gerestaureerd. Daarbij waren onder meer platen met asbesthoudend materiaal gebruikt. Bovendien waren de balken doorgebrand.
De rechtbank oordeelt dat, omdat het gebruik van het asbesthoudend materiaal bleek uit het archief, de gemeente een mededelingsplicht heeft geschonden. Het hof laat dit in hoger beroep in het midden. Zowel de rechtbank als het hof komen namelijk tot de conclusie dat de ontwikkelaar zijn onderzoeksplicht had geschonden, zodanig dat eventuele schending van de mededelingsplicht door de gemeente niet meer terzake doet. Voorafgaand aan de koop had er namelijk wel onderzoek naar asbest plaatsgevonden. Geconstateerd was dat mogelijk op een aantal plaatsen in het gebouw asbest aanwezig was, maar om dat daadwerkelijk te kunnen constateren was destructief onderzoek nodig. Daarmee wilde de gemeente niet akkoord gaan. In de overeenkomst was daarom opgenomen dat de ontwikkelaar binnen 3 maanden onderzoek kon laten verrichten en dat, indien verwijdering van mogelijk asbest meer zou kosten dan een bedrag van € 30.000,-, ontbinding van de overeenkomst kon plaatsvinden. Een dergelijk onderzoek was niet tijdig gedaan, terwijl niet in geschil was dat de huurders hun medewerking aan een destructief onderzoek hadden toegezegd. Dit onderzoek had dus feitelijk plaats kunnen vinden.
Verder komt aan de orde dat de dragende balken volgens de ontwikkelaar bij de brand in 1976 waren doorgebrand. Weliswaar was daarna het pand gerenoveerd, maar de balken waren niet vervangen. Het hof overweegt dat de door de ontwikkelaar ingeschakelde constructeur heeft verklaard dat, de balken dusdanig waren aangetast dat, de volgens het Bouwbesluit op dit moment in acht te nemen eisen op het punt van sterkte en doorbuigingseisen niet meer konden worden gewaarborgd. Maar die verklaring duidt er dus op, zo stelt het hof vast, dat de balken moesten worden vervangen omdat deze niet meer zouden voldoen aan de thans geldende normen. Daarmee is echter nog niet gezegd dat de balken ten tijde van de renovatie in 1976 niet voldeden aan de destijds geldende eisen. Daar gaat het natuurlijk om. Mede in aanmerking genomen wat de ontwikkelaar mocht verwachten, namelijk een monumentaal pand dat in 1976 na een brand was gerestaureerd, had de ontwikkelaar de stelling dat de balken ondeugdelijk waren niet voldoende feitelijk onderbouwd. Hij had moeten stellen dat de balken niet voldeden aan de in 1976 geldende eisen. Immers, een koper mag niet meer verwachten dan dat een gebouw voldoet aan de ten tijde van de bouw (danwel renovatie) geldende eisen; de koper van een oud gebouw mag niet verwachten dat deze voldoet aan moderne, op dit moment geldende eisen. Bovendien staat in de koopovereenkomst dat de gemeente niet in staat voor de kwaliteit van het gebouw en de daarin verwerkte materialen: daarmee hebben partijen het risico van een mindere bouwkundige staat –dus ook de staat na de brand- neergelegd bij de ontwikkelaar.
Verder had de ontwikkelaar dan wel gesteld dat het gebouw na de brand in 1976 in opdracht van de gemeente was gerestaureerd en dat de gemeente daarom op de hoogte moest zijn van de doorgebrande balken, maar die stelling is volgens het hof te algemeen en daarom onvoldoende. Door die stelling maakt de ontwikkelaar namelijk niet duidelijk waarom de gemeente ten tijde van de verkoop wist of moest weten dat de balken moesten worden vervangen om aan de huidige normen te voldoen. Dat heeft de constructeur van de ontwikkelaar immers pas na de verkoop geconstateerd, toen hij het pand bekeek vanwege de verbouwingsplannen van de ontwikkelaar.
Deze uitspraak maakt ten eerste duidelijk dat de problematiek van onderzoeks- en mededelingsplichten in de eerste plaats wordt geregeerd door de bepalingen van het contract. Het is immers mogelijk dat in het algemeen gezegd kan worden dat, de gemeente terzake van de asbest een mededeling had moeten doen, maar op grond van de bepalingen van het contract gaat de onderzoeksplicht van de ontwikkelaar vóór. De speciale regeling in het contract heeft voorrang boven een op grond van algemene normen aan te nemen mededelingsplicht.
Ten tweede maakt deze uitspraak helder dat het er bij de vraag of een verkocht pand voldoet aan de overeenkomst, dus of het pand al dan niet voldoet aan de conformiteitseis, niet bepalend is of het pand voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit die gelden op het moment van de verkoop, maar dat het er om gaat of het pand wel of niet voldoet aan de eisen ten tijde van de bouw (of, zoals in casu, ten tijde van de renovatie na de brand in 1976).
Hof Den Haag 1 juni 2021, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHDHA:2021:1311
Door Rikkert Hoekstra
