Nieuwsbrief voor overheden
Een eigenaresse van een kantoorpand vraagt de gemeente Woerden of zij er medewerking aan wil verlenen dat de bestemming wordt omgezet naar wonen. De gemeente bericht eigenaresse dat het door haar gewenste plan niet haalbaar is. De eigenaresse dient vervolgens een vergunning tot realisering van de woonbestemming in, die de gemeente weigert. Hangende het bezwaar verkoopt zij de woning aan een advocaat, die meteen na de verkoop bezwaar indient. De advocaat legt direct de vinger op den wonde: voor een binnenplanse wijziging is in het geheel geen vergunning nodig; de bouwvergunning wordt verleend.
De eigenaresse claimt haar schade bij de gemeente. De rechtbank wijst de vordering vanwege eigen schuld voor de helft toe. De eigenaresse legt zich daarbij neer. De gemeente gaat in hoger beroep, o.m. aanvoerend dat de schade 100% eigen schuld is.
Het hof Arnhem-Leeuwarden overweegt om te beginnen dat in verband met de vergunningverlening verstrekte onjuiste inlichtingen zo zeer samenhangen met het primaire besluit, dat zij ten opzichte daarvan niet een zelfstandig karakter dragen. Het hof overweegt dat de eigenaresse de weigering van de vergunning niet voor zoete koek heeft geslikt; zij ervoer die uitkomst als rechtsongelijkheid. Maar een en ander was er wel de oorzaak van dat zij de procedure niet heeft doorgezet en haar appartement heeft verkocht voor een prijs die niet is gebaseerd als gebruik als woonruimte. In zoverre heeft de eigenaresse zich in haar gedrag laten leiden door de onjuiste inlichtingen van de gemeente. Het valt redelijkerwijs te voorzien dat een belegger als eigenaresse een beleggingsobject van de hand doet in de omstandigheden als in dit geval, waarin de gemeente inlichtingen had gegeven en een besluit had genomen met de strekking dat het gewenste gebruik van het object niet was toegestaan. De inlichtingen c.q. het primaire besluit hebben derhalve de schade veroorzaakt, bestaande in de verkoop tegen een prijs als kantoorruimte en niet als woonruimte.
Het hof verwerpt het betoog van de gemeente
1. Dat eigenaresse deskundig zou zijn geweest, omdat zij eigenares was van in elk geval twee huurpanden naast haar eigen woning;
2. Dat de partner van eigenaresse, doordat hij werkzaam is in de vastgoedsector, beschikt over grote ervaring in professioneel vastgoedbeheer en ontwikkeling en nauw betrokken was bij de aanvraag om inlichtingen, en
3. Dat de architect die bijstand verleende zodanig deskundig was, dat de eigenaresse een positieve uitkomst van het bezwaar hadden kunnen voorzien.
Dat de partner en de architect in aanraking komen met het omgevingsrecht en daarover enige kennis zullen hebben verworven, wil niet zeggen dat zij deskundig genoeg waren om te begrijpen dat het antwoord van de gemeente op de vraag over de gebruikswijziging niet klopte. Dat wordt in de eerste plaats geïllustreerd door het feit dat überhaupt de vraag naar de noodzaak van de bestemmingswijziging werd gesteld, die er dus niet was. De fout ligt grotendeels bij de gemeente, wier werk het is om met deze planologische materie om te gaan. Als de kennis van de eigen mensen of gemeentelijke organisatie als geheel tekort schiet, overtuigt het niet om die kennis te eisen van eigenaresse, de partner of de architect.
Er is ook geen aanleiding om de kennis van de koper, een advocaat, aan de eigenaresse toe te rekenen, omdat deze advocaat van eigenaresse geen adviseur was.
Maar de eigenaresse heeft wel eigen schuld. Zij leed iedere maand verlies op haar investering en had te maken met een gemeente die niet meewerkte aan realisering van een woonbestemming. Daarom is het te begrijpen dat zij tot verkoop over ging, toen zij daartoe onverwacht de mogelijkheid kreeg. Relevant is dat de eigenaresse na de verkoop van het appartement aan de advocaat in bezwaar is gekomen van de weigering van de vergunning. Het is dus niet zo, zoals de gemeente betoogde, dat de eigenaresse zonder meer de uitkomst van het bezwaar had kunnen afwachten. Al met al komt het hof, net als de rechtbank, tot een bepaling van de eigen schuld op 50%.
Dit oordeel is naar onze mening goed te volgen, met dien verstande dat één aspect naar onze indruk over het hoofd is gezien. Artikel 3:43 BW bepaalt dat rechtshandelingen tot verkrijging van goederen waarover een geding aanhangig is die bijv. zijn verricht door rechters, maar ook door advocaten, nietig zijn en de verkrijgers, dus in dit geval: de advocaat, tot schadevergoeding verplicht. In onze ogen had de gemeente dus als verweer kunnen aanvoeren dat betrokkene al die tijd eigenares van het pand was gebleven en dat eigenaresse voor een schadeclaim terecht kon bij de advocaat/koper. De werking van artikel 3:43 BW is categorisch; zij laat geen ruimte voor een afweging op basis van de omstandigheden van het geval. Elke schijn van belangenverstrengeling en gebrek aan onkreukbaarheid moet worden vermeden. In de rechtspraak is uitgemaakt dat niet relevant is bijv. of een rechter zelf de zaak heeft behandeld over de zaak waarover het geding aanhangig was; datzelfde geldt voor een verkrijgende advocaat. Ook voor een advocaat is niet van belang of deze al dan niet als advocaat van eigenaresse formeel bij het geding in bezwaar betrokken was.
De ratio van het wetsartikel is het dienen van het algemeen belang, gelegen in de onkreukbaarheid van het gerechtelijk apparaat. In deze zin maakt ook een advocaat onderdeel uit van het gerechtelijk apparaat. Advocaten zijn rechtshelpers; het staat niet zonder meer vrij om opgedane kennis ten eigen bate te gebruiken. De advocaat heeft er van geprofiteerd dat de eigenaresse niet wist hoe de zaak omgevingsrechtelijk in elkaar stak. Het raakt de kreukbaarheid indien, zoals verondersteld kan worden, de advocaat als koper niet direct aan de verkopende eigenaresse heeft aangegeven op welke grond hij meende dat het bezwaar zou slagen.
Hof Arnhem-Leeuwarden 28 november 2023, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:GHARL:2023:10101
