Onkosten zijn geen huur

De gemeente Rotterdam schakelt een leegstandsbeheerder in die als gemachtigde van de gemeente aan de gemeente in eigendom toebehorende woningen in gebruik geeft op basis van een ‘oppascontract’. Dit ‘oppascontract’ houdt in dat de woning aan de gebruiker om niet in bruikleen wordt gegeven, tegen vergoeding van aansluit- en/of verbruikskosten van gas, elektra en water alsmede voor de kosten van afvoer van huisvuil en gemeentelijke heffingen (gebruikers gedeelte). Later wordt dit contract vervangen door een ‘dienstverleningsovereenkomst’. 

Deze overeenkomst wordt opgezegd, maar een bewoonster weigert om de woning te ontruimen. De gemeente en de leegstandbeheerder vorderen daarop een verklaring voor recht dat sprake is van een bruikleenovereenkomst die rechtsgeldig is opgezegd, althans subsidiair dat er een huurovereenkomst heeft bestaan voor korte duur en dat daarom aan de bewoonster op grond van art. 7:232 BW geen huurbescherming toekomt. De rechtbank wijst de primaire vordering toe. 

In hoger beroep wordt het vonnis van de rechtbank door het hof vernietigd. Beide vorderingen worden afgewezen. Het hof overweegt dat de kern van het geschil is, of in de vergoeding die door de bewoner wordt betaald, een component zit die als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden aangemerkt, en dus als huur. Aanvankelijk betaalde de bewoonster op basis van het oppascontract uitsluitend voor de kosten van nutsvoorzieningen, maar vervolgens werd er een ‘dienstverleningsovereenkomst’ gesloten. Op basis daarvan moest de bewoonster ook een vergoeding betalen voor de onkosten van de leegstandsbeheerder. De bewoonster moest dus op zeker moment meer gaan betalen en de hoogte van het verschuldigde bedrag was meer dan louter symbolisch, namelijk € 175,- per maand naast de kosten van de dienstvoorzieningen. De leegstandsbeheerder heeft ook geen acquisitie hoeven te plegen en daarvoor ook geen kosten hoeven te maken, omdat de bewoonster in de woning gebleven was. Bovendien is in het kostenbedrag ook een post begrepen terzake van eigenaarsonderhoud, aldus het hof. 

De gemeente en de leegstandsbeheerder gaan in cassatie bij de Hoge Raad, met succes. De Hoge Raad overweegt dat voor de vraag of een overeenkomst moet worden aangemerkt als hetzij huur van de woning danwel als bruikleen daarvan, relevant is of de vergoeding al dan niet is aan te merken als een tegenprestatie voor het gebruik van de woning ex art. 7:201 BW. Een onkostenvergoeding is geen tegenprestatie voor het gebruik. 

Met recht heeft het hof overwogen, aldus de Hoge Raad, dat een door de gebruikers van de panden te betalen forfaitaire kostenvergoeding op zijn plaats kan zijn. Ook al behoefden voor de acquisitie van de betreffende bewoonster geen kosten te worden gemaakt omdat zij reeds in de woning verbleef op basis van het oppascontract, toch kan een forfaitaire post ‘acquisitiekosten’ onderdeel zijn van de te betalen, gemiddelde kosten die door de bewoners moesten worden betaald. Bovendien: als de post voor die acquisitie niet in aanmerking wordt genomen, rest gemiddeld een bedrag van € 177,50 per maand aan kosten leegstandsbeheer en dat bedrag is hoger dan de bedongen vergoeding ad € 175,- per maand. 

Het oordeel van het hof dat er in de gemiddelde kosten ook een bedrag terzake van eigenaarsonderhoud begrepen was, is niet te begrijpen, aldus de Hoge Raad, gelet op de omschrijving die de gemeente en de leegstandsbeheerder hebben gegeven van de posten ‘onderhoud’ en de daarmee corresponderende post ‘klein technisch onderhoud’. Dat er na de vervanging van het oppascontract op basis van de dienstverleningsovereenkomst meer kosten moesten worden betaald en dat de vergoeding meer was dan slechts symbolisch, kan niet leiden tot de conclusie dat een deel van het te betalen bedrag niet aan relevante beheerskosten te relateren is en dus als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd. 

Kortom, niet elk bedrag dat door de gebruiker van een woning moet worden betaald, is ‘huur’. Indien kan worden onderbouwd en helder gemaakt dat er slechts sprake is van een kostenvergoeding, dan kan de bewoner niet als ‘huurder’ worden beschouwd. Voorheen betekende ‘anti-kraak’ veelal dat de anti-kraker niets ging betalen, maar zo heet hoeft deze soep dus niet te worden gegeten. Een onkostenvergoeding mag, zonder dat er huurbescherming ontstaat. 

Hoge Raad 2 juni 2023, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:HR:2023:828

Door Rikkert Hoekstra