Nieuwsbrief voor overheden
De Stichting Woonbron te Rotterdam heeft een appartement met berging in ondererfpacht uitgegeven. In maart 2022 is in de woning een grote hoeveelheid hennep en een vuurwapen aangetroffen. Dat is voor de stichting reden om de erfpacht te willen opzeggen. Erfpacht kan onder meer worden opgezegd indien de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, anders dan de canonbetaling, aldus art. 5:87 BW; opzegging bij erfpacht is dus de term voor wat bij overeenkomsten ontbinding is. Dat is in zoverre bijzonder dat het na het aantreffen van drugs meestal gaat om ontbinding van huurovereenkomsten, maar hier gaat het dus om de opzegging van erfpacht.
De rechtbank wijst de vordering af. Zij heeft overwogen dat niet gebleken is dat de erfpachter daadwerkelijk wist van de aanwezigheid van de hennep of het vuurwapen, terwijl het ook niet zo is dat deze had behoren te weten dat een ander e.e.a. in haar woning zou plaatsen. De erfpachter heeft in haar visie niet zelf gehandeld in strijd met de Opiumwet en zij heeft ook geen zorgplicht geschonden.
Het hof Den Haag denkt er anders over en wijst de vordering wel toe. Of een tekortschieten voldoende ernstig is, is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de vraag of de geschonden verplichting een kernbepaling betreft binnen de erfpachtverhouding. In het kader van artikel 5:87 BW is geen toerekenbaarheid vereist terzake van een tekortkoming; de wet eist voor opzegging wel een tekortkoming maar geen toerekenbare tekortkoming.
Overigens: het hof ziet niet zonder meer in dat de tekortkoming niet aan de erfpachter toerekenbaar is: zij heeft volgens haar verklaring de woning in handen van een derde achtergelaten, die kennelijk op zijn beurt een vierde toegang tot de woning heeft verschaft die de hennep en het vuurwapen daar heeft opgeslagen. Dat was niet zorgvuldig, zo heeft de stichting volgens het hof terecht betoogd. Dit is niet een situatie waarin een bezoeker van een feestje toevallig drugs bij zich heeft.
In de erfpachtvoorwaarden is met zoveel woorden gezegd dat drugs in de woning niet zijn toegestaan. Daarmee heeft de stichting duidelijk willen maken dat overtreding van de Opiumwet als een belangrijke tekortkoming geldt. Het ging bovendien om meer dan 100 kg hennep zodat moet worden aangenomen dat de woning is gebruikt als keten bij het verhandelen van drugs. De aanwezigheid van een zo grote hoeveelheid drugs in een woning, die in de omgeving ook te ruiken was, tast in combinatie met de aanwezigheid van het vuurwapen de openbare orde en de leefbaarheid van de omgeving aan. Daarmee is ook het risico op andere strafbare feiten uitgelokt. Dat rechtvaardigt het opzeggen van de erfpacht en daarom wordt het recht van erfpacht waardeloos verklaard, aldus het hof.
Niet alleen bij huur, maar ook ingeval van erfpacht kan de aanwezigheid van drugs dus leiden tot beëindiging van het contract, in theorie zelfs indien dit niet aan de erfpachter toerekenbaar is c.q. indien deze niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Of de soep in een geval waarin niet onzorgvuldig is gehandeld, daadwerkelijk zó heet gegeten moet worden, is natuurlijk wel de vraag.
Hof Den Haag 1 oktober 2024, www.rechtspraak.nl; ECLI:NL:GHDHA:2024:1665.
