Nieuwsbrief voor overheden
In 2004 hebben eisers een perceel met daarop een (monumentaal) woonhuis en schuur gekocht van de gemeente. Eisers hebben daarnaast een naast gelegen stuk grond in gebruik genomen. Volgens de gemeente was deze ingebruikname onrechtmatig. De gemeente heeft in 2020 daarom geprobeerd het gebruik van het stuk grond te stoppen. Eisers en de gemeente hebben hier overleg over gevoerd. Dit heeft geleid tot een minnelijk voorstel van de gemeente tot de (ver)koop van de grond, hetgeen door eisers is geaccepteerd. De gemeente heeft vervolgens echter nooit een schriftelijke koopovereenkomst opgesteld en/of de grond aan eisers geleverd. Eisers vorderen derhalve nakoming van de (ver)koop van het stuk grond.
De Rechtbank Midden-Nederland oordeelt dat tussen de gemeente en eisers in beginsel wilsovereenstemming bestaat over de (ver)koop van het stuk grond. De rechtbank benadrukt “in beginsel”, omdat de vervolgvraag is of een dergelijke overeenkomst, waarbij sprake is van overheidsgrond, in het licht van het Didam-arrest rechtsgeldig is. Vaststaat immers dat de koopovereenkomst in strijd met de Didam-criteria is gesloten.
Volgens de Rechtbank Midden-Nederland bestaat zowel in de jurisprudentie als in de literatuur veel onduidelijkheid over de gevolgen van overeenkomsten die in strijd met de Didam-criteria tot stand zijn gekomen. De rechtbank onderscheidt hierbij drie “smaken”:
1. Overeenkomsten zijn nietig;
2. Overeenkomsten zijn in beginsel geldig en onaantastbaar; en
3. Overeenkomsten zijn vernietigbaar.
Voor het vervolg van deze kwestie en de rechtszekerheid acht de Rechtbank Midden-Nederland het noodzakelijk dat er duidelijkheid komt over de rechtsgevolgen van overeenkomsten die in strijd met de Didam-criteria tot stand zijn gekomen. De rechtbank is daarom voornemens om de volgende prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad:
“1) Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde procedurevoorschriften tot stand zijn gekomen, nietig, vernietigbaar of rechtsgeldig?
2) Maakt het daarbij verschil of de overeenkomst voor of na 26 november 2021 (de datum van het Didam-arrest) tot stand is gekomen?
3) Als het antwoord op vraag 2 ja is, wat zijn dan de rechtsgevolgen voor een overeenkomst die voor 26 november 2021 tot stand is gekomen, maar waarvan de levering op die datum nog niet heeft plaatsgevonden?
4) Kan op grond van de aard van het goed redelijkerwijs worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop?
5a) Zijn er omstandigheden denkbaar waaronder de voor de in het Didam-arrest genoemde uitzonderingsmogelijkheid noodzakelijke openbare aankondiging door het overheidslichaam niet hoeft te worden gedaan?
5b) Heeft het enkele niet voldoen aan het vereiste van de openbare aankondiging door het overheidslichaam al tot gevolg dat de overeenkomst nietig of vernietigbaar is?
5c) Maakt het voor het antwoord op de vraag onder b. nog uit of het gaat om een overeenkomst die voor of na 26 november 2021 tot stand is gekomen?
6) Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat niet Didam-conforme overeenkomsten nietig zijn op grond van artikel 3:40 lid 1 BW, kan de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een beroep hierop? Zo ja, welke omstandigheden kunnen daarbij een rol spelen?”
Iedere verdere beslissing heeft de Rechtbank Midden-Nederland aangehouden. Voor nu is het afwachten of, en wanneer, de prejudiciële vragen duidelijkheid bieden.
Rechtbank Midden-Nederland, 24 mei 2023 (gepubliceerd: 21 juli 2023), ECLI:NL:RBMNE:2023:2418
Door Dorrith Bennaars
